Le Blog du 3C - Collectif des Copropriétaires de Cap Esterel

Chers amis :

Nous tenons à féliciter les propriétaires bénévoles de ce pôle de réflexion qui ont travaillé cet été pour réorganiser notre ASL.

Pour imaginer et conduire un futur à notre belle station de CAP ESTEREL, aujourd’hui largement mature, puisque dans sa quatrième décennie, il est proposé trois scénarios, dont les deux premiers sont très proches et pourtant si différents.

Intitulés scénarios :

1. Un syndicat de 13 membres au fonctionnement amélioré
2. Un syndicat de 25 membres pour une représentativité renforcée. 

Il faut cependant décrypter quelques points pour mieux appréhender les forces et les faiblesses, les risques et les opportunités de chacun de ces deux scénarios. 

>> Pensez-vous raisonnable de conduire des réunions régulières à 25 participants en présentiel ? Au-delà des frais afférents à ces multiples déplacements aujourd’hui il n’existe pas de salle adaptée aussi tout laisse à penser que les outils numériques seront largement sollicités.

>> Pensez-vous probable que chacun des participants auront le même poids dans la prise de décision ? En s’appuyant sur sa propre expérience chacun saura répondre.

>> Pensez-vous crédible de dépasser certaines problématiques de copropriété ? et de gérer des dossiers avec la hauteur de vue nécessaire pour le bien de la station.

Le risque réel d’un trop grand nombre c’est de présenter un ensemble démocratique dont les risques de virer à l’illibéral sont en germes. 

Ne vous y trompez pas, même dans le scénario 1 nous gardons un mandataire ASCAPE de la copropriété qui hier était désigné « délégué ». L’idée centrale du scénario 1 est de gérer la station avec la hauteur de vue adaptée pour dépasser notamment les contingences de chaque copropriété car notre expérience, si elle a pu conduire à des frustrations, nous a montré aussi notamment, sous Michel Maître, qu’un scénario tel que le scénario 2 n’était pas réaliste durablement. (abandon rapide d’un Syndicat élargi – 29 membres en 2017)

La grande réserve que nous mettons sur les scénarios 1et le 2, est la possibilité pour les propriétaires bénévoles de percevoir des indemnités au-delà de 20h travaillées par semaine.

Avec l’embauche d’un directeur présent sur le site cette option n’est pas justifiée.

Il faudra également recruter un « homme/technique » capable d’intervenir immédiatement pour régler ou réparer les dysfonctionnements quotidiens dus au vieillissement de nos installations.

Le point essentiel d’une gouvernance EST L’EFICACITE DANS LA TRANSPARENCE.  C’est le premier engagement du 3C ET IL NOUS conduit, À CETTE ETAPE DES CONSULTATIONS à préférer le scénario 1 avec UNE équipe ramassée de 13 personnes.

A l’instar du poète allemand Hölderling : ^« Là ou croît le péril croît aussi ce qui sauve ^».

Le Bureau du 3C

Tous les propriétaires membres du 3C en 2023 sont invités à participer à notre assemblée générale qui se réunira le Samedi 16 septembre à CAP ESTEREL , salle des ARCADES à 15h30. 

Si vous ne pouvez y participer, merci de nous renvoyer  votre pouvoir par mail .

A bientôt, très cordialement.

Le Bureau du 3C

Comme toujours, le 3C s’est débrouillé, malgré une invitation tardive (que nous comprenons vu la charge de travail de l’ASCAPE et la volonté d’aller vite), pour être présent via plusieurs des Présidents de copropriétés à la réunion de restitution des résultats du premier sondage et nous tenons à vous faire part de notre point de vue.

>> Nous louons les efforts faits par l’ASCAPE pour consulter et restituer les avis récoltés en toute transparence.

>> Nous félicitons les membres des commissions pour le très gros travail qu’elles effectuent.

>>> Nous regrettons la très faible participation à ces visioconférences des Présidents et Représentants ASCAPE des 23 copropriétés de CAP ESTEREL qui semblent ne pas se sentir impliqués par le devenir de leur Village.

Comme on peut le lire sur le site où aujourd’hui dans l’Espace Propriétaire, on compte 882 abonnés pour 1610 propriétaires et près de 1700 appartements, près de 55 % des inscrits se sont exprimés et 231 ont laissé un commentaire.

La participation générale a été de 30 % alors qu’aux dernières élections législatives françaises le taux était de 33 %. Est-ce à dire que les propriétaires de CAP ESTEREL se comportent à quelque chose près comme la population française ?

En tous cas, ce sondage apporte des résultats puisque toutes tranches d’âge confondues, et c’est le scénario de la montée en gamme qui ressort en tête, suivi par le fonctionnement. ( tous les détails des résultats sont consultables pour les propriétaires abonnés sur le site de CAP ESTEREL / Espace Proriétaire / Dossier INNFORMATIONS

Nous partageons en tant que Collectif de tous les copropriétaires de CAP ESTEREL les autres demandes souvent citées :

• plus de sécurité,
• une gouvernance au quotidien encore plus efficace, et une maîtrise budgétaire.

Souhaitons que les commerçants, très souvent présents sur le site, dès qu’ils seront moins sollicités par leurs activités de haute saison s’impliquent encore davantage et participent au 3C comme nous les avons aidés pour la suppression de leurs charges liées aux piscines.

Alors, dès parution du 2ème sondage, tous à vos claviers pour répondre encore plus nombreux afin que les choix de demain soient représentatifs de la volonté des propriétaires.

Seuls ceux qui s’expriment pourront être écoutés !

Chers propriétaires,

Depuis 9 ans le 3 C s’acharne à défendre vos intérêts.

Vous êtes aujourd’hui plus de 1000 propriétaires adhérents à notre collectif.

Comme toujours nous nous impliquons, nous participons et nous souhaitons un CAP ESTEREL de demain qui soit le reflet de la volonté de la majorité des propriétaires.

Nous étions bien entendu présents à la réunion de ce samedi 12 organisée par la commission « Vision demain » des statuts, voici un petit compte rendu.

Très forte présence puisque la salle Campus était comble et il y avait une centaine d’inscrits à la visioconférence, soit la maximum.

L’objectif était d’entendre tout ce qui se dit pour le prendre en considération.

La parole sera donnée aux propriétaires à chaque étape via des sondages.

Un des chalenges les plus difficiles attendant le village de CAP ESTEREL est de passer d’une structure touristique importante basée sur une gestion centralisée (orientée vers le profit du gestionnaire) vers une autre gestion participative au profit des propriétaires ayant investi dans ce Village?”

L’objectif était de formaliser une ou des visions du site à 5 ans.

2 mois de travail 8 réunions en visio, la commission a un rôle de force de proposition et pas de force de décision.

La question première a été de répertorier nos atouts, un lieu magique, différents quartiers, activités, animations avec un point important la famille.

Personne n’a remis en cause le fait que c’est un site touristique de vacances. Constat des gens viennent mais ne reviennent pas.

Le poids économique a été répertorié secteur par secteur restauration, alimentation, vêtements, etc…

Après avoir vu la perception interne la recherche s’est axée sur la façon dont on est perçu à l’extérieur.

A chaque fois les points positifs et les problèmes sont répertoriés.

Constat nous ne sommes plus la référence. CAP ESTEREL fait toujours rêver par sa situation mais pas pour ses hébergements

Qu’est ce qui a été retenu : CAP ESTEREL est unique avec des quartiers différents calmes, animés très animés. La famille est une valeur très importante. L’offre de service doit s’étoffer et la qualité des hébergements aussi.

Les CSP plus doivent cohabiter avec les autres. Ce mélange est impératif et nécessaire.

Enfin il faut faire fonctionner le tout et c’est un scénario en lui même.

Les chiffres pour les participants sont le nerf de la guerre et plusieurs personnes ont réagi en demandant ce que cela coûterait. Les prochaines votations intégreront ce point bien entendu fondamental mais qui aurait pu bloquer la réflexion. À plusieurs reprises ensuite la question combien ça va coûter se pose.

Il est très important aujourd’hui que chaque propriétaire se prenne en main. Le temps du « tout cuit » est révolu. Il ne s’agit pas de rêver. à un futur qui viendra tout seul et qui tombera du ciel.

Nous vous rappelons que le 3C l’an dernier a initié le projet d’un site internet (type centrale des particuliers à la CAP ESTEREL) qui est déjà avancé. De même le 3C s’est impliqué cette année avec le conservatoire du littoral pour un fléchage vers l’Esterel.

Le 3C a défendu les intérêts des propriétaires en bail P&V après la COVID.

Le 3C s’est mis au côté des commerçants quand il a été question des charges piscines auxquelles ils n’avaient pas d’accès.

Le 3C a aidé les copropriétés adhérentes pour le financement de l’audit de leur chaufferie.

Le 3C a financé une étude pour alimenter 5 copropriétés en WiFi haut débit via des bornes.

Le 3C veille et est actif au sein même du bureau de l’ASCAPE en ayant un rôle d’influenceur.

Le 3C s’est créé pour défendre les propriétaires qui n’étaient pas en bail et qui devaient payer des cartes loisirs pour avoir accès aux équipements sportifs lorsque P&V a décidé d’en doubler le coût puis a reculé grâce à notre action.

Alors venez nombreux le 16 septembre après midi à notre AG pour partager entre propriétaires sur l’avenir de CAP ESTEREL.

Si votre copropriété n’adhère pas à notre collectif, vous pouvez le faire à titre individuel. Plus nous serons nombreux et plus nous serons un contrepoids aux actions destructrices.

Nous félicitons la commission « Vision demain » pour le travail accompli et pour leur présentation.

Oui il y aura encore des étapes à franchir et avant de pouvoir prendre les bonnes décisions des chiffrages sont indispensables.

Le projet de monter en gamme peut tout à fait être financé par ceux qui souhaitent adhérer en étant appartement PREMIUM ou par de nouveaux prestataires, ou des sponsors.

Pour nous un directeur d’exploitation doit être mis en place au plus vite ce directeur opérationnel devenant celui qui devra rendre des comptes. C’est une base qui nous permettra d’aboutir à 5 ans sur la remontée en gamme.

Le Bureau du 3C 

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MESSAGE de la COMMUNICATION ASCAPE :

de très nombreux propriétaires :

•  ne se sont pas inscrits sur l’espace propriétaire du site Internet de CAP ESTEREL , cette formalité est indispensable pour accéder au formulaire du sondage.
• ou n’ont pas encore modifié le mot de passe provisoire.

Merci de faire rapidement le nécessaire pour pouvoir vous exprimer.

L’eau est un élément majeur pour demain, les changements climatiques, la sécheresse, les interdictions d’arroser imposées par la préfecture…

Bravo à l’ASCAPE qui a été visionnaire en décidant il y a plusieurs années de mettre en place ce qui vient d’aboutir.

Paris ne s’est pas fait en un jour, CAP ESTEREL non plus, et les choses vont dans le bon sens.

Nous vous laissons juge :

Vous êtes propriétaire à CAP ESTEREL, vous avez votre destin entre vos mains.

  La réunion qui eu lieu ce vendredi matin 21 juillet, où tous les Présidents et Délégués ASCAPE étaient conviés nous a montré l’énorme travail réalisé par l’équipe de la commission « Vision du projet CAP ESTEREL demain » en préparation de l'évolution de nos statuts.

  Pour commencer nous tenons à remercier les 6 personnes bénévoles  n’appartenant pas au Syndicat de l’ASCAPE qui couvrent les cas de figures des différents propriétaires : louent beaucoup, louent peu, prêtent à des amis, se réservent la jouissance… qui se sont investis après avoir ont été choisi (tous les volontaires ne pouvant être retenus) pour leur compétence par un professionnel toujours en activité.

  Bravo donc à Messieurs : Aurouze, Ciarrone, Delanoe, Gabriel, Lemaire et Rognon.

  Tous sont tombés d’accord sur le fait que CAP ESTEREL a une vocation touristique et donc la question est venue : que faut-il donner aux vacanciers pour qu’ils reviennent ?

  Déjà 8 réunions de la commission ont eu lieu plus une avec les commerçants et les hébergeurs du Village. Merci à Gilles Delanoe l'animateur de ces échanges pour son investissement et la grande clarté de la synthèse proposée.

 Voici 5 diapositives présentant les 3 scénarios proposés aux votes

 Le sondage pour lequel nous vous demandons de voter sera mis en ligne le lundi 24 dans la partie privative du nouveau site capesterelascape.fr

  Il est très important que vous vous exprimiez tous afin que les avis de chacun soient collectés pour pouvoir bâtir les meilleurs scenarios possibles et apporter votre pierre à la construction du CAP ESTEREL de demain.

Pour cela vous devez impérativement vous inscrire sur le nouveau site dans la partie ESPACE PROPRIETAIRE.

  ATTENTION, votre compte ne sera activé qu’après que vous ayez reçu un mot de passe provisoire et que vous l’ayez modifié par un mot de passe personnel.

 Nous comptons sur vous pour que chaque propriétaire membre du 3C participe à ce sondage et à ceux qui suivront.

  Il est primordial que chacun soit sensibilisé et nous regrettons fortement que seules 11 copropriétés sur 23 aient assisté à la présentation de vendredi. Plus nous serons nombreux à voter et plus les futurs statuts seront représentatifs de la volonté des propriétaires.

  Après la réception des votes sur le site, aucune décision définitive ne sera prise. Etudes et sondages continueront, de plus en plus précis en fonction des scenarios préférés ou d’un mix qui se dessinera, choisis par les copropriétaires.

  L’évolution des statuts ne sera portée aux votes dans chaque copropriété, qu’après la réception des prises de position de l’ensemble des réponses aux différents sondages.  Votre avis d’aujourd’hui est nécessaire pour trouver ce qui correspondra le plus aux attentes de la majorité des copropriétaires qui se seront exprimés.

Alors, dès lundi, à vos claviers !

Par avance, merci.

Le Bureau du 3C

Bonjour à tous les propriétaires membres du Collectf 3C.

Merci de bien vouloir cocher dans vos agendas la date du Samedi 16 Septembre à 15h30 pour notre AG 2023 - salle des Arcades- CAP ESTEREL 

L'Ordre du Jour et le pouvoir en cas d'absence seront publiés prochainement.

Dans l'attente de vous retrouver lors de notre AG, recevez Mesdames, Messieurs, nos très cordiales salutations.

Le Bureau

 Comme vous avez dû l’apprendre le groupe PVCP a cédé au Conservatoire du Littoral tous les terrains qui étaient initialement prévus pour accueillir la 3eme tranche du projet d'extension de CAP ESTEREL qui n’a pas obtenu le permis de construire.

La zone cédée que nous connaissons sous le nom Les Ferrières est en bleu sur cette carte.

Le conservatoire a également récupéré une petite zone dans le Rastel d’Agay, au-dessus de l’Hôtel des Rochers Rouges devenu IGESA.

En me promenant dans les Ferrières j’ai trouvé cette affichette proposant de répondre à une enquête ( il y en a 6, points rouges sur la carte).

Le QR code permet de répondre à une petite enquête.

Voici le lien :

https://docs.google.com/forms/d/16B467B0ReLsastywu-3s9W9-CVzXRkzniyzygbzAJIw/viewform?edit_requested=true

Nous vous invitons à répondre nombreux à cette enquête, cela vous prendra qq minutes.

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Le Collectif 3C soumet deux propositions au Conservatoire du Littoral :

• Créer une signalétique pour baliser cette Zone indiquant depuis CAP ESTEREL, par exemple :
  • Les ruine de l’ancienne ferme
  • Le menhir de la Pierre Levée
  • L’emplacement de la mine de fer
• Créer un lieu de marche en réflexion et de détente cérébrale.

 « Parcours Parenthèse », expliquent Denis Troch et Dominique Magner, c'est une application qui allie la marche et le bien-être. Elle regroupe de nombreuses thématiques (confiance en soi, motivation, prise de décision,...) et propose l'écoute de ces thématiques le long d'un parcours de marche prédéfini.

Denis TROCH est préparateur mental de sportifs, ancien entraineur de foot ( dont PSG).

Il existe maintenant une interdiction d’utiliser des Quads ou autres engins motorisés dans cette zone ce qui conforte notre proposition d’espace de détente et qui est un complément au projet de CAP ESTEREL : Sports et Nature.

Et une suggestion remplacer le nom actuel « site du Rastel d’Agay » par « site des Ferrières ».

Philippe Pons

Fini la promotion immobilière, place à l’exploitation touristique : Pierre & Vacances adopte une nouvelle stratégie. Explications avec Grégory Sion, le DG de la marque.

"Désormais, nous nous concentrons plus sur l’aspect « Vacances » que sur l’aspect "Pierre", explique Grégory Sion, le directeur général de Pierre & Vacances. © Pierre & Vacances/Center Parcs

Le modèle économique historique de Pierre & Vacances réside dans le nom même de la marque. Par « Pierre », il faut comprendre promotion immobilière, et par « Vacances », exploitation touristique. « Désormais, nous nous concentrons plus sur l’aspect « Vacances » que sur l’aspect « Pierre », puisque notre nouvel objectif, c’est d’avoir des vacanciers ravis, qui reviendront le plus souvent possible », lance Grégory Sion, le directeur général de Pierre & Vacances.

Fini, donc, la mécanique de construction immobilière, qui permettait de réaliser une marge grâce à la revente à la découpe aux particuliers. « Dès que cela sera possible, nous privilégierons le modèle de l’asset-light, et plus particulièrement de la franchise ou du contract management, pour continuer de développer Pierre & Vacances », indique Grégory Sion. Un modèle économique calqué sur celui de l’hôtellerie et qui constitue une petite révolution pour le groupe fondé par Gérard Brémond.

Objectif : 2 900 nouveaux logements

En effet, Pierre & Vacances ne construira plus. « L’idée, c’est de résoudre une équation économique qui fait gagner tout le monde : le client, parce qu’il est satisfait de son expérience, l’exploitant, qui voit son fonds de commerce prendre de la valeur, et nous, qui gagnons de l’argent via les conditions habituelles d’un modèle de franchise (commission, commercialisation, etc…) ». Tout en réduisant considérablement les risques importants liés à la promotion immobilière.

Avec cette nouvelle stratégie, Pierre & Vacances ambitionne de référencer 2 900 nouveaux logements d’ici à 2026, en France (2 000) et en Espagne (900), installés dans 80 résidences. « Dont une quarantaine sous contrat de franchise », chiffre Grégory Sion. Car la marque ne ferme pas la porte à d’autres formes de partenariats avec les exploitants.

« Nous pourrons co-investir, si nécessaire, et si possible avec des partenaires institutionnels. Il y a encore une grosse partie du marché qui n’est pas prête à travailler avec le modèle de la franchise. Il faudra du temps, et de nombreux opérateurs nous demandent encore un loyer. Et nous ne nous l’interdisons pas : le développement « à bail » intervient en complément de l’asset-light, et permet, par exemple, de sécuriser de très beaux endroits », explique Grégory Sion.

Des relations parfois houleuses avec les propriétaires individuels

Car ce virage à 180° a le défaut de ne pas permettre au groupe d’avoir la maîtrise totale de la résidence qu’il vendra ensuite sous la marque. Même si la promesse reste inchangée. « Nous nous installons toujours dans les plus beaux endroits, et ça ne changera pas. Quant aux promoteurs avec lesquels nous travaillons, nous leur fournissons un cahier des charges très détaillé. Nous avons gardé un savoir-faire immobilier, en interne, pour être compétents ».

. Autre avantage du contrat de franchise : la prise de distance entre le groupe et les propriétaires individuels, avec qui les relations ont parfois été houleuses pendant la crise sanitaire. A l’heure actuelle, plus de 12 000 logements appartiennent à des particuliers. « Ils demeurent nos partenaires historiques. Et nous continuons d’investir pour eux, sur l’expérience proposée sur site, sur la façon dont nous échangeons, etc… Nous avons connu des moments difficiles pendant la crise sanitaire, mais ils peuvent facilement comprendre l’intérêt de ce que nous faisons pour valoriser leurs actifs ».

Avec cette nouvelle stratégie, Pierre & Vacances veut contribuer au redressement du groupe Pierre & Vacances/Center Parcs, désormais bien amorcé. Baptisée Réinvention, le plan se déroule pour l’instant sans accroc, porté par une demande supérieure à ce qui était attendu.

Florian de Paola / l'Echo Touristique.

  Le déroulement de l’AG qui s’est tenue ce samedi 8 avril, avec des prises de position affirmées amène 3C à rappeler sa position

Le 3C avait estimé qu’il était inutile d’ajouter de la confusion ces dernières semaines, et pensait qu’il appartenait à chacun de se prononcer en fonction de ses propres opinions et non pas sur des affirmations de diverses provenances, ne proposant pas de solutions alternatives aux reproches énoncés.

C’est pourquoi nous avons préféré rester en retrait,…

1. Relations 3C-ASCAPE

• 3C est indépendant de l’ASCAPE
• Pour pouvoir être acteur dans le futur de CAP ESTEREL, il faut :
  • Connaitre tous les objectifs visés.
  • Être au courant du contexte réel ayant amené les décisions.
  • S’impliquer activement (4 membres actifs de 3C participent donc bénévolement aux travaux de l’ASCAPE)

2. Avis général sur les actions entreprises par l’ASCAPE

• La reprise de la gestion de la station Cap Esterel s’est faite difficilement et a trainé en longueur en raison des problèmes de survie bien connus qu’a rencontré Pierre & Vacances. Incertitudes multiples jusqu’au dernier moment de la signature des protocoles et des actes de cession ASCAPE/P&V.
• Les équipements récupérés ont réservé de nombreuses mauvaises surprises que les audits réalisés ne pouvaient constater en raison d’entretiens assurés de façon très insuffisante par le gestionnaire historique malgré ses engagements.
• L’ouverture de la station en 2022 a conduit à des décisions d’urgence
• Des contrats avec des prestataires extérieurs ont du être conclus dans des délais très courts
• Les efforts pour présenter une station attractive ont été considérables

3C estime que malgré toutes ces difficultés l’ASCAPE est arrivée à maintenir de façon globalement satisfaisante l’image et l’attractivité de CAP ESTEREL tout en maitrisant les charges.

Tout n’est pas parfait, il fallait prioriser et le principal a été réalisé grâce notamment au grand dévouement de très nombreuses personnes œuvrant bénévolement au sein de l’ASCAPE ce qui réduit considérablement les coûts à faire supporter par les copropriétaires.

3. Position de 3C concernant les statuts de l’Association Syndicale Libre

• Les statuts actuels sont hérités de la gestion Pierre & Vacances pendant plus de 30 ans et doivent être remodelés au regard du nouveau profil de la station, en tenant compte :

• du monde économique qui a énormément évolué en 30 ans,
• des intérêts conjugués de tous les propriétaires actuels qui n’ont plus un même objectif,
• des mots qui seront employés qui ne doivent pas pouvoir être interprétés de plusieurs façon,
• que nous sommes une ASL et que nous ne devons pas nous en tenir aux règles de la copropriété.
• qu’il serait suicidaire d’appliquer une apparente gratuité totale de tous nos équipements.

4. Le renouvellement de l’engagement de 3C pour le futur

• Il est certain qu’il serait plus confortable pour 3C de se contenter d’observer ce qui ne fonctionne pas parfaitement et de le reprocher au gestionnaire.

Ce n’est pas la voie choisie par 3C.

• 3C continuera donc à participer activement à l’évolution de notre site de CAP ESTEREL au travers de bénévoles impliqués dans les actions menées dans le cadre de l’ASCAPE.
• 3C conservera son indépendance et son esprit critique pour construire le futur de la gestion du site.
• Les statuts sont une chose capitale et 3C veillera et fera pression sur l’ASCAPE pour que les statuts actuels (dépassés) soient effectivement refondus et qu’une nouvelle version soit proposée à l’approbation de la prochaine AG de l’ASCAPE, en sollicitant autant que possible le maximum de personnes impliquées dans la vie du site.
• L’adéquation de ce que propose CAP ESTEREL aux clients potentiels d’aujourd’hui et de demain reste aussi primordiale pour l’avenir du site.
• 3C s’engage donc à œuvrer dans ce sens pour le bien de tous les copropriétaires de CAP ESTEREL sans différentiation entre loueurs et non loueurs pour une juste répartition des charges dans l’intérêt compris de tous les commerces et partenaires présents sur le site sans lesquels l’attractivité de CAP ESTEREL chuterait de façon importante.

Au final, il y va de la valeur de notre patrimoine, ne l’oublions jamais.

Le Bureau du 3C