Le Blog du 3C - Collectif des Copropriétaires de CAP ESTEREL

Encore un acronyme bien barbare qui signifie :

Association Syndicale Libre de CAP Estérel (ASL), qui bien entendu ne concerne que les propriétaires.

L’adresse postale est BP 940 - Cap Esterel – 83708 Saint-Raphaël Cedex.  

Il s’agit d’une Association régie par la loi du 10 juillet 1965 qui stipule ceci dans son premier article :

La présente loi régit tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis dont propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outrent des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs.  

Revenons à cette ASL de Cap Estérel qui a pour mission d’administrer cet ensemble de loisirs.

L’ASCAPE est chargée de gérer l’ensemble du territoire ouvert aux occupants du site. Elle administre les services nécessaires au bon fonctionnement de la station : sécurité, voiries, enlèvements des ordures, entretien des espaces verts, transports (petits trains), éclairages, égouts, … et les espaces communs : trottoirs, places, ruelles.

Cette ASL regroupe les 22 Copropriétés de Cap Estérel, l’ASL des maisons du Hameau, l’Hôtel de l’Esterel et les équipements appartenant principalement à P&V.

L’ASCAPE fonctionne à travers deux organes de décision :

• L’Assemblée Générale
• Le Bureau

L’Assemblée Générale prends les décisions suivantes :

• Approbation des dépenses et des comptes de l’exercice
• Approbation du budget prévisionnel de l’exercice à venir
• Toutes les décisions permettant d’assurer le fonctionnement courant des services
• L’élection des membres du bureau

Elle est composée des représentants des propriétaires qui sont :

• Des présidents des conseils syndicaux et des syndics de copropriétés

Des propriétaires de lots privatifs (ex : piscines)

• L’exploitant d’immeubles de résidences de Tourisme, Pierre & Vacances

Le Bureau :

Il comporte 12 sièges, y compris celui du Président ; ses principales missions sont :

• La gestion du budget voté par l’Assemblée Générale
• La bonne application de ses décisions

Ses membres, qui se réunissent plusieurs fois par an, préparent les différents dossiers qui seront présentés à l’Assemblée Générale. Entre autres, ils sont amenés à faire réaliser les appels d’offres et les études nécessaires pour que les décisions puissent être prises par l’Assemblée Générale.

Pour ce faire, ils sont aidés par plusieurs commissions de travail :

• Espace verts et travaux
• Contrôle des comptes et préparation budgétaire
• Loisirs et communication    

Les membres du bureau sont élus par l’Assemblée Générale pour 6 ans et rééligibles. Le président et les vices président sont élus par le bureau. Le président nomme un Directeur (en l’occurrence le principal de la SOGIRE) et un secrétaire-trésorier (en l’occurrence le principal de la SOGIRE).

Le bureau actuel :

• Président : Monsieur Pascal PICOT (Directeur des Opérations Méditerranée de Pierre & Vacances)
• Vice-Présidente : Madame M.F. BADAROUX (Présidente du Conseil Syndical de la Copropriété « F »)
• Vice-Président : Monsieur Michel MAITRE (Copropriétaire aux Villas du Hameau)
• Membres :
• Monsieur Bruno CORDONNIER (Directeur Exploitations de Pierre & Vacances)
• Madame Annie BAYOL (Présidente du Conseil Syndical de la Copropriété « M »)
• Madame CLAVELOUX  (Pierre & Vacances)
• Monsieur Jérôme GABRIEL (Président du Conseil Syndical de la Copropriété « H »)
• Monsieur Marc BROUARD (Président du Conseil Syndical de la Copropriété « C »)
• Monsieur Bjorn THYLEFORS (Président du Conseil Syndical des Bastides « P »)
• Monsieur Jean-Pierre HARLE (Président du Conseil Syndical au Hameau « N1-N2 »)
• Monsieur TAPIERO (Propriétaires de commerces)

• Catégorie A (1 membre) correspondant aux équipements sportifs ou culturels : M. CORDONNIER 
• Catégorie B (2 membres) correspondant aux propriétaires de locaux à usage de commerces ou d’Hôtel : M. PICOT  pour l’Hôtel et M. TAPIERO pour les commerces
• Catégorie C (2 membres) correspondant aux propriétaires placés sous le régime de la copropriété traditionnelle : Mr MAITRE et Mr THYLEFORS
• Catégorie D (4 membres) correspondant aux propriétaires de résidences de Tourisme. Mme BADAROIUX – Mr BROUARD – Mr GABRIEL – Mme BAYOL
• Catégorie E (2 membres) correspondant aux propriétaires de terrain non encore aménagés : Mme CLAVELOUX et PICOT
• Catégorie F (1 membre) correspondant aux propriétaires de parkings : Mr HARLE

Composition des Commissions :

• Commission Espaces Verts et Travaux : MM. BOIRON, CAUDRELIER, LELAIT et MARCOUX
• Commission des Factures et des Comptes : MM. BULTEAU, MELY et MONTIALOUX
• Commission Communication : MM.BAYOL, TAPIERO et PICOT
• NB : il est à noter que les membres du Bureau peuvent participer à toutes les commissions

Qui a le pouvoir décisionnel ?

Dans la mesure où les 17 Copropriétés classées en Résidence de Tourisme n’ont pas le droit de vote et sont représentées par P&V, ce dernier avec cette grande majorité de voix a la possibilité de faire adopter ses décisions s’il le désire.

L’ASCAPE et Pierre & Vacances, en ayant donc la responsabilité de la gestion des parties communes de Cap Esterel, jouent un rôle clef dans la valorisation de la station.

De ce fait, ils sont garants et responsables de tous les aménagements nécessaires à Cap Esterel pour en assurer la pérennité et l’attraction touristique.

Quelques chiffres pour brosser sommairement la situation comptable :

• Budget total annuel : 2,2Millions € environ
• Apport des Copropriétaires dans ce budget : 1Million € environ représentant la moitié des charges de copropriété qu’ils paient trimestriellement.
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• Dépenses principales :
  • Les différents contrats de maintenance traités par P&V seraient de l’ordre de 1,1 Million €.
  • Le contrat de sécurité du site est de 550 000€ environ
  • 255 000€ sont consacrés aux travaux et aménagements.
  • Les honoraires de la SOGIRE pour sa fonction de direction sont extrêmement élevés, plus de 170 000€ (soit 15 000€/mois environ).
• Ventilation des charges :
  • Animation                    : 10,07 %
  • Eclairage                       : 03,43 %
  • Entretien technique    : 02,55 %
  • Espaces Verts              : 30,09 %
  • Gestion                         : 08,92 %
  • Impôts                          : 00,10 %
  • Nettoyage                    : 12,41 %
  • Sécurité                        : 22,21 %
  • Travaux                         : 10,29 %

            Le Bureau du 3C.

Suite aux commentaires écrits via ce Blog, et nous remercions leurs auteurs, ou oraux que nous entendons de ci de là, je prends le parti d’écrire un billet plutôt que de répondre individuellement.

La station a 25 ans cette année et, malheureusement pour les propriétaires et les vacanciers, n’a pas bénéficier des investissements nécessaires qu’elle méritait ; d’où la dégradation générale que tout le monde peut constater depuis quelques années.

Il est certain qu’une stratégie différente de la part de Pierre & Vacances serait indispensable pour ne pas dire vitale pour assurer l’avenir de Cap Esterel, mais je pense qu’il faudrait garder en mémoire que le site est très vaste et donc les chantiers nombreux, apprécier tous les facteurs pour raisonner à 360° sans préjugés, éviter les amalgames et que toutes les parties prennent leur part de responsabilité.

Bien que la fréquentation de cette année semble supérieure à celle de l’année dernière suivant les retours que nous avons, elle a faibli par rapport au passé en se concentrant sur une période plus brève. Soit, mais est-ce dû uniquement au manque de compétitivité de Cap Esterel ou également à la crise qui secoue l’Europe depuis 5 ans et surtout l’Italie qui représentait un fort contingent de propriétaires et de touristes ?

Les vacanciers sont moins argentés et dépensent donc moins qu’auparavant dans les commerces en général et dans ceux du site en particulier. Ces derniers ont-ils fait les efforts nécessaires pour rendre leurs commerces plus attractifs avec des prix plus adaptés ou incitatifs pour fidéliser la clientèle ? Pierre et Vacances a t’il fait l’effort de baisser les loyers ou les charges pour permettre aux commerçants d’être plus compétitifs ?

Il est certain que si nous voulons que Cap Esterel redevienne une station balnéaire attrayante, il faudrait que non seulement la stratégie et la politique d’investissement de Pierre & Vacances change et passe à une vitesse supérieure, mais qu’il en soit de même pour l’ASCAPE et tous les propriétaires de locaux commerciaux ou d’appartements.

Nous pouvons toujours rêver …. ou espérer en un idéal.

L’idéal serait,

• que Pierre & Vacances trouve les solutions dans ses offres afin que la station puisse être ouverte au moins 9 mois de l’année, ait des services gratuits comme le fait la concurrence, investisse pour moderniser tous ses biens dont principalement les espaces aquatiques et les garderies,
• que l’ASCAPE (gestion de la sécurité, routes, éclairages, ordures ménagères, espaces verts et jardins, etc….. soit 50 % de nos charges mensuelles) devienne une association où tous les acteurs puissent voter, avec des personnes compétentes pour gérer beaucoup plus judicieusement les 2,5 millions d’euros de budget, avec des comptes sans possible contestation, avec des investissements prioritaires clairs, bien définis et choisis par tous, avec l’augmentation du budget travaux qui diminue tous les ans en euros constants (250 000€ qui sont nettement insuffisants pour remettre le site à niveau) par la diminution drastique des honoraires de gestion de la Sogire (170 000€ par an, soit quasisiment 15 000 € par mois !!)  scandaleusement disproportionnés au regard du travail effectué et du budget.
• que les espaces verts bien qu’améliorés ces 2 dernières années soient en parfait état, qu’une propreté irréprochable règne dans les espaces communs et dans les appartements, que les animations soient plus nombreuses et de meilleures qualités, que la restauration soit d’un meilleur rapport qualité/prix,
• que tous les décisionnaires de Pierre & Vacances, de l’ASCAPE (président, bureau et commissions), des copropriétés (présidents et membres de CS) prennent et assument leur responsabilité en faisant le choix ou non de la réhabilitation de la station,
• qu’une grande partie des bailleurs s’intéressent un peu plus au fonctionnement du site et de l’ASCAPE, et cessent de se comporter en assistés, que la grande majorité des propriétaires de locaux commerciaux et les gérants investissent dans leurs locaux qui se dégradent comme le reste et rendent la rue des Calanques peu avenante, que tous les propriétaires d’appartements investissent pour le ravalement de leur copropriété.

Sinon …. ce serait accepter une mort lente inéluctable, avec une saison encore plus courte, le non renouvellement de baux et de mandats libertés, des augmentations de charges et des baisses de revenus, des fermetures de commerces, des mises en vente non réalisées et la dépréciation des patrimoines. 

Si la liste est facile à établir, les actes sont toujours plus difficiles à réaliser !

En ce qui concerne les rencontres entre les représentants de Pierre & Vacances et les membres du bureau du 3C, en 2014 elles ne traitaient principalement que de la Carte Loisirs 2015 et je rappelle qu’elles ont abouti positivement avec, d’une part une écoute et un dialogue jamais enregistrés jusqu’à présent à Cap Esterel,  et d’autre part, une baisse significative des tarifs et des amélioration dans les modalités d’application.

Les rencontres actuelles sont concentrées sur une évolution de  la Carte Loisirs pour 2016 et les années suivantes, mais ouvrent d’autres champs de réflexion sur des sujets importants qui concernent tous les propriétaires et tout le site de Cap Esterel.

La prochaine rencontre entre les membres du Bureau du 3C et les représentants de Pierre & Vacances est prévue à Cap Esterel le 7 septembre 2015.

Philippe SALEMI (Président du 3C)

Nous remerçions chaleureusement Jean-Paul Mollet (propriétaire au Village I), auteur des photographies qui illustrent cet article.