Nous tenons à féliciter les propriétaires bénévoles de ce pôle de réflexion qui ont travaillé cet été pour réorganiser notre ASL.
Pour imaginer et conduire un futur à notre belle station de CAP ESTEREL, aujourd’hui largement mature, puisque dans sa quatrième décennie, il est proposé trois scénarios, dont les deux premiers sont très proches et pourtant si différents.
Intitulés scénarios :
Un syndicat de 13 membres au fonctionnement amélioré
Un syndicat de 25 membres pour une représentativité renforcée.
Il faut cependant décrypter quelques points pour mieux appréhender les forces et les faiblesses, les risques et les opportunités de chacun de ces deux scénarios.
>> Pensez-vous raisonnable de conduire des réunions régulières à 25 participants en présentiel ?Au-delà des frais afférents à ces multiples déplacements aujourd’hui il n’existe pas de salle adaptée aussi tout laisse à penser que les outils numériques seront largement sollicités.
>> Pensez-vous probable que chacun des participants auront le même poids dans la prise de décision ? En s’appuyant sur sa propre expérience chacun saura répondre.
>> Pensez-vous crédible de dépasser certaines problématiques de copropriété ? et de gérer des dossiers avec la hauteur de vue nécessaire pour le bien de la station.
Le risque réel d’un trop grand nombre c’est de présenter un ensemble démocratique dont les risques de virer à l’illibéral sont en germes.
Ne vous y trompez pas, même dans le scénario 1 nous gardons un mandataire ASCAPE de la copropriété qui hier était désigné « délégué ». L’idée centrale du scénario 1 est de gérer la station avec la hauteur de vue adaptée pour dépasser notamment les contingences de chaque copropriété car notre expérience, si elle a pu conduire à des frustrations, nous a montré aussi notamment, sous Michel Maître, qu’un scénario tel que le scénario 2 n’était pas réaliste durablement. (abandon rapide d’un Syndicat élargi – 29 membres en 2017)
La grande réserve que nous mettons sur les scénarios 1et le 2, est la possibilité pour les propriétaires bénévoles de percevoir des indemnités au-delà de 20h travaillées par semaine.
Avec l’embauche d’un directeur présent sur le site cette option n’est pas justifiée.
Il faudra également recruter un « homme/technique » capable d’intervenir immédiatement pour régler ou réparer les dysfonctionnements quotidiens dus au vieillissement de nos installations.
Le point essentiel d’une gouvernance EST L’EFICACITE DANS LA TRANSPARENCE.C’est le premier engagement du 3C ET IL NOUS conduit, À CETTE ETAPE DES CONSULTATIONS à préférer le scénario 1 avec UNE équipe ramassée de 13 personnes.
A l’instar du poète allemand Hölderling : « Là ou croît le péril croît aussi ce qui sauve ».
Le déroulement de l’AG qui s’est tenue ce samedi 8 avril, avec des prises de position affirmées amène 3C à rappeler sa position
Le 3C avait estimé qu’il était inutile d’ajouter de la confusion ces dernières semaines, et pensait qu’il appartenait à chacun de se prononcer en fonction de ses propres opinions et non pas sur des affirmations de diverses provenances, ne proposant pas de solutions alternatives aux reproches énoncés.
C’est pourquoi nous avons préféré rester en retrait,…
1. Relations 3C-ASCAPE
3C est indépendant de l’ASCAPE
Pour pouvoir être acteur dans le futur de CAP ESTEREL, il faut :
Connaitre tous les objectifs visés.
Être au courant du contexte réel ayant amené les décisions.
S’impliquer activement (4 membres actifs de 3C participent donc bénévolement aux travaux de l’ASCAPE)
2. Avis général sur les actions entreprises par l’ASCAPE
La reprise de la gestion de la station Cap Esterel s’est faite difficilement et a trainé en longueur en raison des problèmes de survie bien connus qu’a rencontré Pierre & Vacances. Incertitudes multiples jusqu’au dernier moment de la signature des protocoles et des actes de cession ASCAPE/P&V.
Les équipements récupérés ont réservé de nombreuses mauvaises surprises que les audits réalisés ne pouvaient constater en raison d’entretiens assurés de façon très insuffisante par le gestionnaire historique malgré ses engagements.
L’ouverture de la station en 2022 a conduit à des décisions d’urgence
Des contrats avec des prestataires extérieurs ont du être conclus dans des délais très courts
Les efforts pour présenter une station attractive ont été considérables
3C estime que malgré toutes ces difficultés l’ASCAPE est arrivée à maintenir de façon globalement satisfaisante l’image et l’attractivité de CAP ESTEREL tout en maitrisant les charges.
Tout n’est pas parfait, il fallait prioriser et le principal a été réalisé grâce notamment au grand dévouement de très nombreuses personnes œuvrant bénévolement au sein de l’ASCAPE ce qui réduit considérablement les coûts à faire supporter par les copropriétaires.
3. Position de 3C concernant les statuts de l’Association Syndicale Libre
Les statuts actuels sont hérités de la gestion Pierre & Vacances pendant plus de 30 ans et doivent être remodelés au regard du nouveau profil de la station, en tenant compte :
du monde économique qui a énormément évolué en 30 ans,
des intérêts conjugués de tous les propriétaires actuels qui n’ont plus un même objectif,
des mots qui seront employés qui ne doivent pas pouvoir être interprétés de plusieurs façon,
que nous sommes une ASL et que nous ne devons pas nous en tenir aux règles de la copropriété.
qu’il serait suicidaire d’appliquer une apparente gratuité totale de tous nos équipements.
4. Le renouvellement de l’engagement de 3C pour le futur
Il est certain qu’il serait plus confortable pour 3C de se contenter d’observer ce qui ne fonctionne pas parfaitement et de le reprocher au gestionnaire.
Ce n’est pas la voie choisie par 3C.
3C continuera donc à participer activement à l’évolution de notre site de CAP ESTEREL au travers de bénévoles impliqués dans les actions menées dans le cadre de l’ASCAPE.
3C conservera son indépendance et son esprit critique pour construire le futur de la gestion du site.
Les statuts sont une chose capitale et 3C veillera et fera pression sur l’ASCAPE pour que les statuts actuels (dépassés) soient effectivement refondus et qu’une nouvelle version soit proposée à l’approbation de la prochaine AG de l’ASCAPE, en sollicitant autant que possible le maximum de personnes impliquées dans la vie du site.
L’adéquation de ce que propose CAP ESTEREL aux clients potentiels d’aujourd’hui et de demain reste aussi primordiale pour l’avenir du site.
3C s’engage donc à œuvrer dans ce sens pour le bien de tous les copropriétaires de CAP ESTEREL sans différentiation entre loueurs et non loueurs pour une juste répartition des charges dans l’intérêt compris de tous les commerces et partenaires présents sur le site sans lesquels l’attractivité de CAP ESTEREL chuterait de façon importante.
Au final, il y va de la valeur de notre patrimoine, ne l’oublions jamais.
a permis de tourner la page de 6 mois d’incompréhension.
Le 05 avril 2023, 2 représentants de l’ASCAPE (COMEX, et Syndicat) et 1 représentant des présidents de copropriétés ont pu aborder avec Pascal Ducastel les désaccords qui ont pollué la relation depuis le changement de présidence.
Lors de cette rencontre, chacun a fait preuve d’écoute et de dialogue. Les éléments de preuve ont pu être échangés et les informations complémentaires ont permis de remettre dans le bon ordre les faits, sans émotion.
A l’issue de la médiation, d’un commun accord, il a été décidé de clore ce chapitre de tension pour se tourner vers les enjeux d’avenir pour CAP ESTEREL où la cohésion et les compétences de tous seront nécessaires.
Les signataires : Alain Robert, Patrick Colombet, Jean-Francois Coosemans et Pascal Ducastel
3C : COLLECTIF DES COPROPRIETAIRES DE CAP ESTEREL.
Objet : défendre leurs intérêts, représenter ces derniers face à tous les acteurs et entités locaux nationaux.
Chers adhérents et futurs adhérents,
Pourquoi est-il important d’être représenté par le Délégué de chaque Copropriété à l’Assemblée Générale de l’ASCAPE
Depuis 2014 nous défendons vos intérêts. Vous êtes 1170 copropriétaires adhérents fin 2022, à nous avoir fait confiance.
En 2020, l’ASCAPE a modifié ses statuts et les a fait voter en toute transparence à l’ensemble des délégués ASCAPE comme l’exigeait les statuts antérieurs.
Alors que les modifications avaient été envoyées avant le vote, aucun Délégué n’a émis la moindre remarque.
Dans les anciens Statuts, datant pour la plupart d'entre nous de notre achat, la contestation d’une décision n’existait pas.
Voici le texte que vous retrouverez dans les statuts initiaux, il était alors dans l’article 13 : « Les décisions régulièrement prises obligent tous les membres, même ceux qui ont voté contre la décision ou qui n’ont pas été présents ou représentés à la réunion. »
Ceux qui ont voulu apporter une possibilité de contestation, s’y sont mal pris il est vrai, et le texte mérite d’être mieux rédigé. Rien de plus !
Le 3C demande donc au Syndicat de l’ASCAPE, (ASL Association Syndicale Libre dont tous les propriétaires de Cap Esterel font partie dès lors qu’ils y achètent un bien) de modifier dans les futurs statuts cet article afin qu’officiellement les contestations soient possibles.
S’il est possible d’apporter un amendement cette année, merci de le réaliser.
L’importance de ne pas bloquer
Notre analyse si les Délégués ne viennent pas voter à l’Assemblée Générale de l’ASCAPE ?
Comme vous le savez en l’absence de budget, une organisation quelle qu’elle soit ne peut pas fonctionner. De ce fait une mise sous tutelle devient inévitable et stoppe alors tous les efforts faits par l’ASCAPE pour redresser le site.
Qu’en sera-t-il de l’ouverture de Cap Esterel ?
Que deviendront nos charges contestées actuellement mais qui exploseront nécessairement ?
VOTRE soutien est PRIMORDIAL pour que vos Délégués remplissent leur mission.
Nous souhaitons un CAP ESTEREL dirigé par SES PROPRIETAIRES.
Vous vous doutez bien que le 3C suit de très près tous les messages lus sur le blog de l’ASCAPE, les mails, ou entendus dans les conversations et les rumeurs.
Nous ne pouvions donner notre avis tant que l’ASCAPE n’avait pas expliqué de façon claire et précise ses objectifs et les moyens de parvenir à les atteindre.
Nous comprenons qu’elle ne pouvait communiquer sans que les actes de cession soient signés car une négociation est un tout.
Venez nombreux le 24 février à 17h salle des Arcades ou inscrivez-vous à la retransmission via le blog ASCAPE puisque ce jour-là des explications officielles, exactes et précises doivent être données à tous les propriétaires qui pourront poser leurs questions.
Nous serons présents dans la salle et ne manquerons pas de vous faire part de notre position sur le projet du nouveau Cap Esterel.
Le 3C représentant à ce jour 1138 propriétaires, nous avons à cœur de suivre de près le travail de l’ASL ASCAPE qui regroupe les 1687 propriétaires pour gérer l’ensemble des parties communes de Cap Esterel.
Les équipements sportifs et le parking extérieur doivent lui être cédés selon votre accord puisque cette décision résulte du vote de chacune des copropriétés à laquelle vous êtes rattachés.
Notre Collectif des Copropriétaires de Cap Esterel a été créé pour défendre les intérêts de chacun des propriétaires alors que Pierre & Vacances détenait la majorité absolue des voix à l’ASCAPE. Aujourd’hui, l’ASCAPE est dirigée de façon démocratique puisque tous les quartiers du village et tous les acteurs économiques y siègent depuis que les statuts ont été modifiés.
Dans votre copropriété, lors d’une de ses Assemblée Générale, vous avez élu un Conseil Syndical de votre copropriété avec son Président et aussi un délégué ASCAPE qui vous représente à l’ASCAPE. (Votre Syndic, à qui vous payez vos charges, vous donnera leurs noms et la date de la prochaine élection les concernant). Ce sont les délégués ASCAPE qui tous les 3 ans élisent les membres qui siègent au Syndicat de l’ASCAPE. Le Syndicat est l’entité qui prend toutes les décisions pour le domaine. La prochaine élection du Syndicat aura lieu fin février prochain lors de l’AG de l’ASCAPE à laquelle vous pourrez participer comme chaque année.
Nous ne pouvons que vous encourager à prendre contact avec votre délégué ASCAPE et lui donner vos instructions en fonction de l’Ordre du Jour qui sera diffusé par votre Syndic en contact direct avec l’ASL.
Chacun étant bien représenté, nous faisons confiance dans les décisions qui sont prises puisqu’elles reflètent le souhait de tous. Inévitablement, avec 1687 propriétaires, les souhaits de chacun ne seront pas forcements satisfaits. Les choix faits par le Syndicat le sont toujours dans l’intérêt de la majorité et pour le bien de l’ensemble du domaine.
2022 , année de transition et de profonds changements
Nous avons lu avec intérêt les derniers articles parus sur le blog de l’ASCAPE et les commentaires que vous avez pu y faire. Merci à l’ASCAPE pour ce nouveau mode de communication et à ceux qui laissent des commentaires, ils nous montrent qu’ils nous lisent. Il faut en effet continuer dans ce sens.
Soyez certain que le 3C reste vigilant. Si nous voyons apparaitre une dérive dans les décisions prises, nous réagirons immédiatement et saisirons fermement le Syndicat.
Nous comprenons que vous vouliez, de suite en savoir plus mais nous savons aussi que, tant que ce qui sera définitif n’est signé, l’ASCAPE ne puisse en dire davantage. Elle ne peut parler que des décisions actées par le Syndicat et nous l’encourageons à continuer de communiquer de la façon la plus transparente possible dès qu’une décision est prise par le Syndicat.
Pierre & Vacances reste pour l’instant propriétaire des équipements sportifs et de certains locaux comme les clubs enfants. Ils en ont donc l’entière responsabilité en tant que gestionnaire d’environ 300 appartements, ils en conservent pour l’instant la maitrise.
Nous souhaitons comme vous que la station reparte vers le haut et que l’animation y soit dynamique et attractive. La sécurité de tous est une priorité pour que chacun se sente bien dans ce si beau domaine. Nous devons toutefois nous rappeler qu’il est impossible de tout avoir en même temps. Pour renforcer la sécurité par exemple, il ne suffit pas d’organiser mais il faut des amplitudes horaires et des effectifs humains. Cela est vrai aussi pour le petit train ou pour d’autres animations. Si la législation française a prévu les emplois saisonniers elle ne prévoit pas de régime spécifique pour les petites vacances scolaires chacun doit en être conscient.
Depuis bientôt quatre ans l’ASCAPE s’attache à trouver des solutions pour tout reprendre en main mais elle n’a qu’un seul et unique employé rémunéré et les propriétaires demandent de ne pas augmenter les charges…
Pierre & Vacances a été critiqué pour sa mauvaise gestion, bien qu’ayant un nombre important de bailleurs lui permettant d’avoir des équipes nombreuses sur place. En 2022 il faudra assurer une prestation de qualité et ce sans exploser le budget alors que les coûts à repartir seront plus élevés. Soyez rassurés, nous nous souvenons des tarifs pratiqués par Pierre & Vacances avant la convention.
Des choix s’imposant il faudra être le plus équitable possible, au vu des coûts réels engendrés pour toutes les prestations effectuées par de nouveaux interlocuteurs, puis décider en fonction du rapport coût d’entretien / fréquentation. Inévitablement certains propriétaires seront mécontents. Au vu des derniers articles du Blog, les options vers lesquelles l’ASCAPE se dirige actuellement favoriseront le maximum de propriétaires-utilisateurs sans oublier ceux qui n’utilisent pas certaines activités phare.
Nos projets d‘actions pour 2022
1/ Le 3C proposera bientôt une lettre d’accueil à déposer dans tous les appartements afin que les résidents aient tous les mêmes informations de base pour « le bien vivre ensemble ».
2/ Nous vous indiquerons aussi les façons dont vous pouvez faire classer votre appartement ce qui vous permettra entre autres de faire payer à vos locataires moins de taxe de séjour, de valoriser votre appartement, de pouvoir être référencé par les Offices de Tourisme et d’obtenir des avantages fiscaux.
3/ Dans la mesure où actuellement 800 copropriétaires ne veulent pas faire gérer leur appartement par des hébergeurs professionnels, il serait intéressant de pouvoir créer un site internet pour regrouper les offres des propriétaires loueurs.
En résumé, les statuts du 3C et ceux de l’ASCAPE justifient leurs actions séparées, mais vous voyez qu’ils œuvrent dans le même sens pour redonner à notre station le niveau qui nous a fait y investir et conserver nos appartements. Soyez persuadés que nous veillons aux propositions qui sont faites.
Pour réaliser ces projets les bénévoles actuels de notre Bureau ne suffisent pas. Si vous êtes prêts à nous aider en participant à une commission sur la création et l’animation d’un site loueurs, n’hésitez pas à nous contacter via ce mail.
Il nous faut des juristes, des spécialistes du web, des bonnes volontés et des apporteurs d’idées pour imaginer et réaliser le futur de notre Village de CAP ESTEREL.
Copie de première page du journal Var Matin paru ce jour :
Sur le site de l'ASCAPE , vous trouverez les informations sur les dates de commercialisation de P&V pour l'été 2021, ainsi que le formulaire pour récupérer dans les prochains jours les cartes d'accès aux équipements.
Nous vous souhaitons pour 2021, de très agréables séjours dans notre beau Village.
LERECOUVREMENT DE LACONVENTIONRÉGISSANTL’UTILISATIONDESÉQUIPEMENTS SPORTIFS ETTOURISTIQUES A CAPESTEREL
(PISCINES– GOLF – TENNIS)
A tousnosAdhérentsnouscommuniquonslepointdevuedu3C au regardduvotequevousdevrezréaliserlorsdes Assemblées Générales deCopropriété surlarésolution: « Approbationdesmodalitésd’application de la charge relative à laconvention d’accès aux équipements sportifs (Espaces aquatiques, Golf, Tennis) au 1/10/2020 »
VosAssembléesGénérales se dérouleront cette année peut-êtreparcorrespondance,nousprivantdedébatssouventfortsutilespourexpliquerlasituation actuelle.
Pourceuxquitiendrontdes Assemblées Générales en visio-conférenceou en présentiel, N’OUBLIEZ PAS D’ENVOYERVOSPOUVOIRS.
Nous avonsdéjàpris ladéfensedes Propriétaires en pleinepropriété en 2015, puis l’année dernière celledesPropriétaires à bail.Danslamesureoùnousdéfendonstous les Propriétairesde Cap Esterel,nousdevonslefaireégalementpourlesCommerçantsqui sont plongésdansune grave situationfinancière et dontlamajoritéd’entreeuxn’arriveplus à payerlescharges depuis que lastation n’est commercialiséeparP&Vque 6 mois del’année.
Soyons clairs : lasituationactuellen’estni normale, ni logique.
La convention qui coûte annuellement 660k€ est recouvrée par lesCopropriétaires quipeuventprofiterdesPiscines,du Golf et desTennisquand bon leur semble, mais également parlesPropriétaires de parking et parlesCommerçantsquipayent1500€quandunPropriétaired’appartement paye 1000€.
CES DEUX DERNIÈRESCATÉGORIES DE PROPRIÉTAIRES PAIENT MAIS N’ONT PASDE DROITS D’ACCÉS ÉQUIVALENTSAUXINSTALLATIONS SPORTIVES !
Nous nous devons d’instaurer del’équité.
NousDEVONS VOTERqueseulsceuxqui peuventprofiter deséquipementspaientlaconvention et quelesPropriétairesdeparking et lesCommerçants en soient exemptés.
Cette décisionn’est que temporaire puisqu’il est prévu qu’en 2022lespiscinesappartiennent à l’ASCAPE (c’est-à-direauxCopropriétaires) et quelaconventionn’auradoncpluslieud’être.
Lorsquelarésolution« L’AssembléeGénéraledesCopropriétaires, après lectureetexplications, approuve larépartition de la charge financière de laconvention aux seulslotsd’habitation à compterdu1/10/2020et ce, conformément aux règlesstatutaires de l’ASCAPE » seraportéeaux votes, nous DEVONS VOTER« POUR » afin d’éviter la fermetured’un grand nombredecommercesquinepourrontsurvivre à unechargenonseulementlourdemaissurtoutinique et pouréviterdesprocéduresjudiciaires.
Cette décision est extrêmement importante et vitalepourlesCommerçantsqui viventdepuisledébutdela pandémiedanslaplusgrandeprécarité, mais égalementjustepourlesPropriétairesdeParkingcouvert et pourle respect denos statuts.
CAPESTERELA BESOIN DE SESCOMMERÇANTS,comme lesCommerçantsont besoindesCopropriétaires.
Lastationne peut se résumer à unvillagedortoir,mais doitconserverson entitéuniquede petit village autonome.
VOTERPOUR, c’est se montrersolidaire et démontrerquenousnousdevonsdedéfendrelesintérêtsquenousavons en communs.
NOUS COMPTONS VRAIMENT SUR VOTRE SENS DE LA JUSTICE ET SUR VOUS POUR VOTER « POUR », ET FAIRE VOTER VOS CONNAISSANCES DANS CE SENS.
NOUS AVONS BESOIN D’ UNE LARGE MAJORITÉ DE VOUS TOUS.
CHAQUE VOIX COMPTERA.
Vous savez que le 3C est le gardien des intérêts de tous les Copropriétaires de CAP ESTREL et depuis son existence, il l’a démontré à plusieurs reprises.
Aujourd’hui, il s’agit non plus ni moins que de SURVIE !
Le mot est fort, mais approprié.
Dans le prolongement du processus engagé depuis 4 ans entre P&V et l’ASCAPE, P&V a pris la décision de rester à Cap Esterel pour commercialiser 300 appartements mais qu’il ne souhaitait plus gérer cette année le Golf et les Tennis, et que l’année prochaine ce serait au tour des Piscines et du Parking extérieur du village.
Il est prévu que toutes ces cessions (Equipements Sportifs et Foncier) reviennent à l’ASCAPE pour l’Euro symbolique et qu’en cas de refus de la part des Copropriétaires, TOUS LES ÉQUIPEMENTS SPORTIFS SERAIENT FERMÉS à l’exception de la piscine ovale du Grand Bleu qui serait exclusivement réservée aux clients de P&V et à ceux de l’hôtel.
Chers amis, imaginez un instant CAP ESTEREL sans ces Piscines, son Golf et ses Tennis !!
Qui pourraient avoir envie d’y séjourner pour y passer des vacances ?
Que deviendrait la valeur de nos appartements liée incontestablement à l’environnement exceptionnel mais aussi à toutes les activités sportives qu’il est possible d’y pratiquer ? Ce scénario est impossible à envisager !
Bien évidemment l’ASCAPE ne peut prendre seule une décision de cette importance sans le consentement de tous ses membres, c’est-à-dire de tous les Copropriétaires de CAP ESTEREL, qui auront donc à se prononcer lors de leurs Assemblées Générales respectives, qu’elles soient présentielles, en vidéo-conférence ou par correspondance.
Lors de votre Assemblée Générale vous devrez voter pour la résolution « Cession à l’Euro symbolique au profit de l’ASCAPE d’un ensemble de parcelles, propriété de Pierre et Vacances Esterel Développement et exploité par PV Résidences & Resorts France (centre aquatique, piscines, golf, tennis et parkings… ) »
Après 30 années de gestion P&V, pour la première fois NOS DESTINS SONT ENTRE NOS MAINS.
Voter CONTRE, c’est condamner CAP ESTEREL à la fermeture définitive de tous les Equipements Sportifs et signer sa disparition en tant que station de villégiature ; c’est ôter le plaisir et le désir aux Copropriétaires d’y venir séjourner, c’est provoquer la perte de toute sa clientèle, la disparition de ses Commerces, l’impossibilité aux Copropriétaires de louer leurs appartements, c’est accentuer la dévalorisation de nos patrimoines qui ont déjà subi des pertes avoisinant 30%.
Lorsque la résolution « L’Assemblée générale approuve le principe de reprise des espaces fonciers de P&V au profit de l’ASCAPE, par la cession successive des phases 1 et 2 telles que décrites ci-dessus. » sera portée aux votes, il est évident qu’il faut VOTER POUR massivement.
VOUS VOUS DEVEZ DE PARTICIPER AU VOTE SOIT PHYSIQUEMENT, SOIT EN ENVOYANT VOTRE POUVOIR OU VOTRE BULLETIN DE RÉPONSE SI VOTRE ASSEMBLÉE GÉNÉRALE SE FAIT EN VIDÉO-CONFÉRENCE OU PAR CORRESPONDANCE.
Fort légitimement, la majorité des Copropriétaires se demandent combien vont coûter la maintenance et l’exploitation de tous ses Equipements Sportifs.
L’ASCAPE n’a pas la vocation ni les compétences pour gérer directement ces équipements et procède déjà à la recherche des prestataires/gestionnaires spécialisés qui pourraient intervenir pour les Piscines, le Golf et les Tennis.
Toutes les solutions sont envisagées par le Syndicat que vous avez élu, pour que les coûts soient les plus bas possibles pour les Propriétaires. L’objectif étant de rester dans l’enveloppe budgétaire actuellement consacrée aux Equipements.
Après la reprise des Equipements Sportifs et de leur foncier par l’ASCAPE, dans un second temps l’ensemble du processus de gestion proposé par votre syndicat sera soumis à votre vote.
CAP ESTEREL ne peut pas exister sans ses Piscines, son Golf et ses Tennis. Ce qu’il faut donc retenir c’est qu’aujourd’hui, parce que vous ne pouvez pas signer la mort de CAP ESTEREL, vous devez voter « POUR ».
NOUS COMPTONS VRAIMENT SUR VOTRE SENS DES RESPONSABILITÉS ET SUR VOUS POUR VOTER « POUR LA CESSION A L’EURO SYMBOLIQUE»,
ET FAIRE VOTER VOS CONNAISSANCES DANS CE SENS.
NOUS AVONS BESOIN D’UNE LARGE MAJORITÉ DE VOUS TOUS.
COLLECTIF DES COPROPRIETAIRES DE CAP ESTEREL DIT LE 3C
ASSEMBLEE GENERALE ORDINAIRE
21 Septembre 2020 – 16h00 – Cap Esterel – Salle des Arcades
Syndicat du 3C :
Présents :
Philippe Salemi, Président
Patrick Colombet, Vice-Président
Philippe Pons, Trésorier
Jean-François Denes, Trésorier Adjoint
Catherine Ragot, Secrétaire
François Caudrelier, Secrétaire-Adjoint
Frédéric Bellet, membre de la Direction Collégiale
Démissionnaires :
Dominique Floris, membre de la Direction Collégiale
Corinne Chambert, Secrétaire
Participants :
Présents : 72
Représentés : 41
1 – Nominations pour cette Assemblée Générale :
Sont proposés :
Président de séance : P. Salemi
Secrétaires : P. Colombet et C. Ragot
Scrutateurs : F.Bellet, JF.Denes et P.Pons.
Vote : Unanimité des présents et des représentés
2 - Rapport du Président :
L’année est particulière pour tout le monde compte tenu des circonstances sanitaires. L’AG prévue initialement en juin a dû être déplacée en raison du confinement et nous sommes obligés de vous demander d’utiliser du gel hydro alcoolique et de porter un masque. La contenance de cette salle en nombre de participants est plafonnée à 75 et nous devrons en interdire l’accès dès que le nombre limite sera atteint. Enfin nous n’avons pu organiser le moment convivial autour d’une collation que nous avions pris l’habitude de vous offrir les années précédentes.
En préambule, il est important de souligner que plus que jamais l’indépendance du 3C par rapport à l’ASCAPE ou d’autres entités opérant à Cap Estérel, est primordiale pour la défense des intérêts des Copropriétaires, même si l’intérêt de la station va dans le sens de la coopération et de l’entraide mutuelle.
Cette année qu’avons-nous fait ? :
Nous avons initié une procédure pour faire faire un diagnostic des chaufferies collectives compte tenu des problèmes récurrents de légionnelles, dans certaines copropriétés. Pour inciter les copropriétés à faire faire ces audits qui sont importants pour la sécurité sanitaire des résidents, une prime de 600€ par copropriété a été offerte, 4 en ont profité, d’autres peuvent encore le faire.
Comme nous défendons les intérêts de chaque propriétaire, nous nous sommes occupés des Bailleurs qui ont vu P&V ne pas payer les loyers du 3° T 2019/2020 pourtant garantis par contrat sous prétexte de la Covid.
Quatre courriers ont été envoyés : deux ont eu une réponse. Nous avons tenté de négocier un compromis avec P&V qui n’a pas répondu. En contact avec la FNAPRT et les autres villages (dont plusieurs ont formé des actions de groupe contre P&V), notre avocat nous a guidé pour choisir le meilleur moyen de satisfaire les intérêts des bailleurs. Pour aider les bailleurs désireux de se regrouper, nous avons pris la charge financière de la première étape de cette action de groupe (mise en demeure, commandement de payer, et frais annexes éventuels).
3 - Syndicat du 3C :
Une association comme le 3C a besoin de se renouveler, de se renforcer avec des personnes de compétences différentes pour l’enrichir et mieux défendre Cap Esterel.
Entrante : Catherine Ragot au poste de Secrétaire
La question est posée d’une autre candidature éventuelle : néant
Sortants:
- Corinne Chambert pour des raisons personnelles.
- Dominique Floris, vice-président de l’ASCAPE qui a préféré ne pas être dans les 2 entités qui sur certains sujets pourrait un jour avoir des idées différentes sur la gestion de Cap Esterel.
4 - Rapport Financier :
Tarifs des Cotisations : exceptionnellement pour cette année 2020, les cotisations ont été divisé par 2.
Point sur les adhésions de l’exercice clos le 30 septembre 2019 : 15 copropriétés d’habitation sur 21 adhèrent désormais au 3C + 6 adhérents individuels = 1054 adhérents)
Pour l’année en cours qui se termine à la fin du mois : 17 copropriétés d’habitation sur 21 + 14 adhérents individuels = 1 142 adhérents)
Recettes de l’exercice clos le 30/09/2020 : >>> 6 491 €
Dépenses de l’exercice clos le 30/09/2020
Communication
Consultation Avocat, cotisation FNAPRT, audit des chaufferies
Frais de déplacement des membres du syndicat
Frais administratifs
Frais bancaires
Location de salle Campus avec sono
Assistance juridique et RC
>>> Total : 5 826 €
Solde de nos comptes en fin d’exercice 2019 = 16 186.78 €
Vote : Unanimité des présents et des représentés
Quitus : Donné à l’unanimité des présents et des représentés
5 – PASSCAP :
Cette année pas de critique à formuler sur les cartes ‘Passcap’, tout s’est bien passé et les cartes étaient prêtes à l’ouverture des installations.
6– Le Point sur Pierre & Vacances :
P&V a profité du Covid pour mettre au chômage partiel ses employés, faire des économies, tout en percevant vraisemblablement des aides de l’état.
Le résultat a été catastrophique pendant le confinement où malgré tout, il y avait des résidents temporaires et permanents à Cap Esterel.
Pas de nettoyage de locaux durant 3 mois, pas d’entretien des espaces verts, services minimum pour les ordures.
Bref, un village à l’abandon.
Piscines : leur ouverture a eu lieu quand cela a été permis par la préfecture. Rien à signaler hormis l’accès PMR pour les piscines village qui a été installé et qui correspond à ce que nous avions demandé.
Une barrière provisoire a été installée à la piscine du hameau pourcontraindre ceux qui entrent sur les plages à passer par le pédiluve. Nous demandons que P&V y installe une installation définitive.
Tennis : toujours en très mauvais état et il n’y a rien à espérer de la part de P&V.
Golf : état catastrophique avec les sangliers qui ont retourné la moitié des greens. La faute en revient à P&V qui n’a pas traité les greens contre les vers et qui avaient déjà souffert de l’attaque des oiseaux, puis du manque de grillage de protection.
Espaces Verts : l’ASCAPE a dû faire appel à un prestataire extérieur pour la remise en état des Espaces Verts afin que le village soit à peu près présentable pour son ouverture.
Petits trains : Pas de problèmes de fonctionnement connus cette année. Les 2 trains ont été renouvelés et exploités par une entreprise de Saint-Raphaël. Les horaires demandés ont été respectés et même élargis.
Baux :
Actuellement P&V a 550 baux environ, dont quelques-uns se terminant en 2021 et 2022.
4 points différents :
A - Les revenus du bail en cours sont environ de 20% inférieurs à ceux obtenus les années précédentes.
Nous avons expédié plusieurs courriers à P&V qui n’ont pas reçu de réponses ou les réponses escomptées, ce qui signifie que la proposition de bail de P&V, qui est de 35% inférieure en moyenne au bail précédent, est non-négociable.
B - P&V, sous prétexte de la Covid, n’a payé qu’une partie du loyer du 3° trimestre 2019/2020, ne respectant pas ainsi les termes du contrat. Le non-paiement de la totalité des loyers par P&V semble illégale et donc attaquable. Nous avons décidé de faire un premier pas pour aider les bailleur en organisant une action de groupe et en le finançant (mise en demeure et commandement de payer). Chaque bailleur est libre de s’associer à cette action ou non.
C - Le décompte des loyers qui fonctionnait bien a été transformé en auto-facturation de factures et correspond donc à des avoirs, ce qui est illégal puisqu’ il n’y a eu aucun mandat des bailleurs pour pratiquer cette solution. Le 3C conseille de dénoncer cette pratique par un courrier.
D – La remise des clefs ne peut se faire par courrier comme le propose P&V, car un état des lieux est obligatoire à la fin du bail.
A toutes les questions sur ce que va faire P&V on ne peut répondre aujourd’hui 21 septembre que : ON NE SAIT PAS.
7 – Le Point sur l’ASCAPE :
Nous nous adressons à vous avec le regard que le 3C peut avoir sur l’ASCAPE.
La gouvernance
Une information régulière a été mise en place par l’ASCAPE relayée par les syndics pour tenir l’ensemble des copropriétaires informés des options et orientations prises par les représentants élus au niveau des copropriétés, du Syndicat ASCAPE et de son Comité d’Exécution.
Lisez-bien les feuilles avec l’en-tête ASCAPE jointes à vos appels de charges ainsi que toutes les informations qui sont publiées sur le blog ASCAPE.
Vous savez que Pierre & Vacances ne dirige plus l’ASCAPE et que ce sont les 1697 propriétaires qui composent l’ASCAPE qui désormais sont aux commandes. Vous avez élu 28 représentants (délégués ASCAPE de vos copropriétés ou autres entités ) qui élisent eux même le Syndicat de 13 personnes où toutes les parties de la station sont représentées. (Géographiquement et économiquement)
C’est le Syndicat qui prend toutes les décisions et c’est le COMITE EXECUTIF(COMEX) de 5 personnes désignées par le SYNDICAT qui les exécutent.
Des commissions ont été mises en place pour traiter des sujets bien précis (travaux, espaces verts, etc…)
Le rôle du Syndicat est donc primordial. Il sera réélu à la prochaine AG, le vendredi 12 février 2021.
Votre candidature pour pouvoir faire partie du Syndicat doit arriver à l’ASCAPE au moins un mois avant l’AG. Attention, ne croyez pas que les élus sont là en touristes pour s’amuser. Ils doivent réellement s’impliquer et vraiment apporter du concret et des heures de présence et de travail.
La Convention des Equipements Sportifs et Touristiques
- Elle se poursuit pour l’instant. Son échéance est le 30 septembre 2020 et, sauf surprise de dernière heure, elle devrait être reconduite par tacite reconduction.
Lors de la dernière AG de l’ASCAPE a été abordé le sujet de la répartition de la charge de la convention. Vous devrez vous prononcer dans chaque copropriété sur ce sujet ( d’où la nécessite que l’AG de chaque copropriété se déroule AVANT le 12 février 2021 date de l’AG de l’ASCAPE). Au départ, les négociations ont été si difficiles que certains points sont passés inaperçus. Le plus important concerne les commerçants. On peut reprocher à certains d’entre eux un manque d’esprit commercial, une qualité pas toujours au rendez-vous, un manque de participation à la vie que l’ASCAPE essaie de redonner avec des ouvertures plus fréquentes, toujours est-il que nombre d’entre eux sont à l’agonie.
Au moment de la signature de la convention, il aurait été logique de la répartir uniquement entre ceux qui peuvent en profiter et donc qui possèdent un lit.
La répartition par tantième a été appliquée si bien que les propriétaires de parking couvert payent la convention, de même que les commerçants qui n’ont pas le droit d’y donner accès à leur personnel et qui de surcroit payent une fois et demi de plus par m2 de surface que les propriétaires de lits.
Il faut savoir que le Syndicat de l’ASCAPE dans son ensemble souhaite que la convention soit répartie uniquement en fonction du nombre de lits. C’est-à-dire que le montant de la convention serait partagé en fonction des tantièmes de tous les appartements, plus ceux de toutes les maisons du hameau et ceux de l’hôtel.
Le 3C partage ce souhait avec l’ASCAPE car il n’est que justice. Il est aberrant que des commerçants payent une prestation dont ils ne peuvent pas jouir et que des parkings payent pour les piscines.
Nous vous suggérons donc de soutenir dans vos copropriétés le bon sens et la justice et d’oublier le coût marginal que cela engendrerait pour le propriétaire d’une résidence secondaire à Cap Esterel
(en moyenne 50 euros de plus par appartement) alors que cela permettrait aux commerçant d’avoir une bouffée d’oxygène à un moment où ils souffrent encore davantage avec le contexte sanitaire.
Le Règlement Intérieur (RI)
Toutes les copropriétés et l’ASL des maisons du hameau doivent respecter le RI de l’ASCAPE.
Chaque copropriété est libre de fixer un RI plus restrictif que celui de l’ASCAPE mais en aucun cas moins restrictif.
Dans vos copropriétés vous vous heurtez sans doute aux incivilités ou au non-respect du RI. Suivant les cas, cela relève du ressort, soit de vos Syndics, soit de l’ASCAPE.
Les Boites aux Lettres(BAL)
Elles sont installées et en fonction.
Si vous n’en avez pas et que vous souhaitez en obtenir une, vous devez voir avec votre syndic. S’il en reste de disponibles, vous pourrez l’acquérir sans problème, s’il n’y en a plus de disponible, en plus du côut de la boite, il vous faudra payer le déplacement de toutes les autres.
Si vous réalisez un changement d’adresse temporaire ou définitif avec un contrat à la poste, vous devez mentionner :
A - Votre nom,
B - La dénomination de votre pavé :
Clos du village
Domaine des Esquinades
Résidence du Belvédère
Domaine du hameau
Et indiquer le numéro de la boite qui vous a été attribuée par le Syndic
C - l’adresse complète du tableau envoyé par le Syndic (ligne 4)
D - 83530 Saint-Raphaël
La ligne 2 d’adresse envoyé par le Syndic n’est utile que si vous avez à vous faire livrer des colis par d’autres organismes que la poste. Elle a été imposée par le SNA
Sécurité et vidéo
C’est l’ASCAPE qui gère la sécurité et ce n’est pas P&V.
Les barrières des 2 parkings couverts (Village et hameau) sont gérées par leur Syndic respectif et par l’intermédiaire de leur Conseil Syndical.
Tantièmes, Animations, Espaces Verts, Travaux, Cessions : les commissions sont en place depuis plusieurs années et l’ASCAPE veille sur chaque sujet en temps réel
Si vous avez une demande pour les travaux à réaliser ou l’entretien des espaces verts, vous devez demander à votre Syndic de la transmettre à l’ASCAPE. La commission gère les priorités et soumet au Syndicat ses propositions de réalisation dans le respect du budget qui lui est réservé.
L’avenir de Cap :
L’ASCAPE y songe en permanence donc pas d’affolement ou d’angoisses, la situation est sous contrôle pour ce qui concerne la gestion de la station.
P&V est aujourd’hui toujours propriétaire de tous les équipements sportifs et des audits ont été réalisés qui permettront de prendre des décisions le moment venu. Si P&V devait partir, il devrait également tenir ses engagements.
Des bruits courent sur le départ de P&V. Mais PV a proposé de nouveaux baux. L’aurait-il fait s’il voulait partir ? S’il ne devait pas obtenir le quota de signature qu’il s’est fixé il est vraisemblable qu’il partira. Quand ? nul ne le sait, mais l’ASCAPE ne sera pas prise au dépourvu.
Sur le plan commercialisation du site il faudra trouver de nouveaux acteurs économiques prestataires, gestionnaires et touristiques. Cela n’entre pas dans les fonctions de l’ASCAPE.
Chacune des 22 copropriétés et l’ASL des Maisons du Hameau est responsable de l’entretien de ses biens et globalement la station a belle allure et l’emplacement est unique.
8 – Rôle du 3C :
Il faut bien comprendre que les 2 entités ASCAPE et 3C sont totalement différentes : le 3C est une association Loi 1901 de défense des intérêts des Copropriétaires et l’ASCAPE est une ASL qui gère les parties communes de Cap Esterel, hors copropriétés. Le 3C s’occupe de sujets dont statutairement l’ASCAPE ne peut pas prendre en charge, comme la défense des Copropriétaires, des bailleurs etc …
Ce qui n’empêche pas une relation étroite avec l’ASCAPE. Les membres du 3C qui sont dans les instances de gouvernance y sont uniquement à titre personnel, en tant que propriétaires à Cap Esterel.
Notre engagement au sein de l’ASCAPE a été significatif et reste entier par notre volonté de trouver des solutions pour faire revivre la station et protéger les investissements et les intérêts des Copropriétaires.
Dans l’hypothèse du départ de P&V, le 3C peut jouer un rôle d’intermédiaire entre les Copropriétaires et des opérateurs touristiques et/ou de gestion de bien, ce que ne peut pas faire l’ASCAPE de par ses statuts.
9 – Le 3C est son avenir :
Tant qu’il y aura quelque chose à défendre ou à organiser, nous pensons que le 3C sera nécessairement présent si les Copropriétaires continuent à lui apporter leur confiance.
10 - Questions Diverses :
Plusieurs questions sont posées concernant les personnes à contacter en cas de problème pour le stationnement, les espaces-verts, et d’autres sujets concernant le quotidien à Cap Esterel. Nous précisons que le 3C ne peut pas intervenir sur de tels sujets. Vous devez systématiquement et exclusivement vous adresser à votre Syndic de copropriété ou à votre Président et Conseil Syndical. Le syndic traitera le problème ou transmettra la demande à l’ASCAPE si c’est à elle d’intervenir.
18h30 : Le président remercie tous les présents et représentés et renouvelle ses excuses pour avoir dû annuler la collation habituelle.
La séance est levée à 18h 45
Le Dramont et l'Ile d'Or depuis Boulouris _ photo Ph Pons