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Publié le 16 Janvier 2016

Pascal Picot - © Ph. Pons
Pascal Picot - © Ph. Pons

Peu après l’Assemblée Générale de l’ASCAPE qui s’est tenu le 16 décembre, Monsieur Pascal PICOT, Directeur des Opérations Méditerranée de Pierre & Vacances, nous informait qu’il avait décidé d’accepter une autre mission au sein du groupe Pierre & Vacances/Center Parc et qu’il devait prendre ses nouvelles fonctions le 4 janvier 2016 dans l’Aisne.

Pourquoi rapporter aujourd’hui un évènement qui somme toute pourrait paraître banal dans un groupe qui nous a habitués au changement ?

En fait parce qu’il ne l’ait pas !

Ce départ a plusieurs conséquences dont deux extrêmement importantes d’une part pour le 3C au regard du dialogue initié avec lui fin 2014 en tant que décisionnaire de Pierre & Vacances, et d’autre part pour l’ASCAPE après sa démission de la Présidence.

Du point de vue du 3C, le départ de Monsieur Pascal PICOT, que nous remercions au passage pour la qualité de son écoute et sa bonne volonté à trouver les solutions à nos demandes, semble préjudiciable pour certains sujets que nous avions à finaliser dont la Carte Loisirs 2016, même si la partie technique de la Carte Loisirs, qui demande encore à être validée, est temporairement pris en charge par Madame Z.MEZIANI, directrice de Cap Esterel.

Son remplaçant n’ayant pas été nommé, la réunion entre Pierre & Vacances et le 3C qui devait se tenir le 8 janvier, a été annulée et nous sommes donc dans l’attente de cette nomination pour pouvoir poursuivre nos échanges sur tous les points qui touchent Cap Esterel.

En ce qui concerne l’ASCAPE, l’intérim étant actuellement assuré par Monsieur Michel MAITRE, Vice-Président, le bureau de l’ASCAPE devra décider prochainement s’il élit un remplaçant parmi ses membres ou s’il attend la prochaine Assemblée Générale.

Au demeurant, et pour préparer les changements qui interviendront fin 2017, nous avons pris l’initiative de réunir le 8 janvier Pierre & Vacances (Z.MEZIANI et JM.DELFORGE), la Sogire (B.BORJA), des membres du Bureau de l’ASCAPE (M.MAITRE et B.THYLFORS), et du 3C (F.CAUDRELIER, C.CHAMBERT, JF.DENES, P.PONS, G.SERRADEIL et P.SALEMI) pour faire un tour d’horizon sur tous les thèmes à aborder.

Il est à préciser entre autre que le retrait de Dramont Aménagement impliquera de facto une charge supplémentaire de 600 000€/an environ pour l’ASCAPE, d’où la nécessité de faire des économies sur tous les autres postes de dépenses pour éviter une augmentation de 300€ environ par an pour chaque Copropriétaire.

Nous remercions vivement les personnes présentes d’avoir accepté de participer à cette rencontre et rendu possible cette prise de contact nécessaire pour préparer, ensemble, l’avenir de Cap Esterel.

Le Président du 3C.

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Publié dans #3C - Ascape

Publié le 24 Décembre 2015

L’Assemblée Générale de l’ASCAPE s’est clôturée sur des décisions qui laissent augurer de notables améliorations dans son fonctionnement, même si la décision prévisible de Dramont Aménagement aura de graves conséquences sur le budget général.

AG. DE L’ASCAPE (16 /12/ 2015 à Paris) QUE RETENIR ?

En ce qui concerne la comptabilité, le 3C avait fortement insisté sur l’utilité indispensable d’un Commissaire aux Comptes, la suppression du doublon de l’expertise comptable de l’Inec et la prise en charge logique de cette tâche par la Sogire.

Les demandes du 3C ont été entendues, reconnues comme justifiées et validées.

Ce vote est important car en ressortent deux points fondamentaux.

Le premier, c’est le constat réconfortant que les esprits ont évolué en peu de temps, qu’une écoute différente et la bonne volonté évidente de P&V représenté par Monsieur PICOT, des membres du Bureau de l’ASCAPE, de la Sogire et des Présidents de Conseils Syndicaux ont permis de mieux répondre aux exigences de la clarté et aux inquiétudes légitimes des copropriétaires.

Le second, avec dorénavant des comptes transparents, sans erreurs et surtout qui ne pourront plus être suspectés comme c’était le cas depuis plusieurs années, c’est l’avènement de la confiance dans la gestion de l’ASCAPE.

AG. DE L’ASCAPE (16 /12/ 2015 à Paris) QUE RETENIR ?

Le 3C avait également demandé de prendre les mesures adéquates afin que la Société de Gardiennage puisse appliquer plus strictement le règlement intérieur du site et que les nuisances sonores dans le village soient réduites après une heure décente de la nuit.

Les décisions ont été prises pour y remédier le plus possible dans le cadre de la législation et du cahier des charges de ladite société.

Enfin, le 3C avait demandé à ce que le projet des travaux d’aménagement dit « de la Rue des Calanques » soit repensé car trop onéreux au regard du budget global alloué aux travaux et de toutes les autres interventions à mettre en œuvre dans le Village et au Hameau.

Le fait que Dramont Aménagement ait informé qu’il ne paierait plus les droits à construire sur les terrains non constructibles, et que l’AG dans sa sagesse ait décidé de faire des économies, fait que ce projet aura des difficulté à trouver un financement.

AG. DE L’ASCAPE (16 /12/ 2015 à Paris) QUE RETENIR ?

Le retrait de Dramont Aménagement de l’ASCAPE mérite quelques explications.

La Z.A.C (zone d’aménagement concerté) a été créée en 1985 pour déterminer la base de répartition des droits à construire et totalisait 105 000 m2 à l’origine. Au fur et à mesure des ventes l’aménageur (Dramont Aménagement) transférait les charges vers les copropriétés.

Bien que l’aménageur ait perdu les droits à bâtir sur 23OOO M2 en 2007, il a continué à payer ces taxes, à participer au budget de l'ASCAPE à hauteur de 25 % du budget (610000€ /an) en tant que propriétaire membre de l’Ascape.

Début décembre 2015, suite à une délibération de la municipalité de Saint-Raphaël, la Z.AC a été clôturée.

Par voie de conséquence, une lettre recommandée de Dramont Aménagement a été adressée à l’ASCAPE l’informant qu’il convenait d'annuler les voix attribuées à l'aménageur au sein de l'ASL et qu'il n'avait plus à participer aux charges à partir de 2016. Cette charge sera répartie sur les copropriétés qui composent l’ASCAPE et devrait entrainer à court terme une augmentation des charges de l’ordre de 300 €/an par appartement selon sa superficie.

Il est à noter que malgré cette mauvaise nouvelle, nous pouvons nous satisfaire que cette décision n’ait été prise que maintenant alors que « la non-contructibilité » date de 2007 et qu’elle aurait donc pu être prise dès cette date.

AG. DE L’ASCAPE (16 /12/ 2015 à Paris) QUE RETENIR ?

Que retenir donc ?

Tout simplement que les intérêts des Copropriétaires ont été mis au centre des préoccupations de cette Assemblée Générale, que les décisions qui ont été prises et qui désormais devront être prises doivent correspondre aux intérêts de toutes les parties qui doivent coopérer et se concerter en toute intelligence.

C’est essentiel quand on sait que nous affronterons sous peu des changements importants :

  • Une aggravation des charges de copropriété pour faire face à 610 000€ de dépenses imprévues, mais obligatoires. Même si le budget général a été abaissé de 2 500 000€ à 2 200 000€ pour 2016 et que des économies seront à faire, il faudra s’entendre pour déterminer où il faudra faire des coupes budgétaires tout en sauvegardant les priorités et sans provoquer le délabrement de la station.
  • Les statuts de l’Asl ne sont pas en conformité avec la loi Alur et la loi de Juillet 2004.

Elle le devra d’une manière ou d’une autre : ou choisir la mise en conformité qui sera longue et onéreuse (60 000€) ou choisir la dissolution et la création d’une nouvelle Asl avec de nouveaux statuts.

Là aussi, une concertation s’avèrera nécessaire pour ne léser aucun acteur et trouver les équilibres indispensables à une juste et sereine cogestion.

  • Une grande partie des baux arrivera à terme fin 2017 et certains ne seront vraisemblablement pas renouvelés.

A cette même date, le classement en Résidence de Tourisme du Hameau et du Village arrivera à son terme et sera ou ne sera pas reconduit.

Les décisions de P&V d’un côté et d’Atout France de l’autre seront décisives pour le devenir de la gouvernance de l’ASCAPE.

AG. DE L’ASCAPE (16 /12/ 2015 à Paris) QUE RETENIR ?

Bien gérer étant de prévoir l’envisageable, nous devons d’ores et déjà réfléchir et nous préparer de concert dans l’éventualité de cette hypothèse, l’ASCAPE se devant d’être l’émanation du vouloir concerté de P&V, des Propriétaires et des Commerçants.

Le Président. Philippe SALEMI.

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Publié dans #3C - Ascape

Publié le 2 Novembre 2015

En quelques mots, qu'est ce que l'ASCAPE

Encore un acronyme bien barbare qui signifie :

Association Syndicale Libre de CAP Estérel (ASL), qui bien entendu ne concerne que les propriétaires.

L’adresse postale est BP 940 - Cap Esterel – 83708 Saint-Raphaël Cedex.  

Il s’agit d’une Association régie par la loi du 10 juillet 1965 qui stipule ceci dans son premier article :

La présente loi régit tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis dont propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outrent des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs.  

Revenons à cette ASL de Cap Estérel qui a pour mission d’administrer cet ensemble de loisirs.

L’ASCAPE est chargée de gérer l’ensemble du territoire ouvert aux occupants du site. Elle administre les services nécessaires au bon fonctionnement de la station : sécurité, voiries, enlèvements des ordures, entretien des espaces verts, transports (petits trains), éclairages, égouts, … et les espaces communs : trottoirs, places, ruelles.

Cette ASL regroupe les 22 Copropriétés de Cap Estérel, l’ASL des maisons du Hameau, l’Hôtel de l’Esterel et les équipements appartenant principalement à P&V.

Plan de Cap Esterel, remis à chaque acheteur en 1990.

Plan de Cap Esterel, remis à chaque acheteur en 1990.

L’ASCAPE fonctionne à travers deux organes de décision :

  • L’Assemblée Générale
  • Le Bureau

 

L’Assemblée Générale prends les décisions suivantes :

  • Approbation des dépenses et des comptes de l’exercice
  • Approbation du budget prévisionnel de l’exercice à venir
  • Toutes les décisions permettant d’assurer le fonctionnement courant des services
  • L’élection des membres du bureau

 

Elle est composée des représentants des propriétaires qui sont :

  • Des présidents des conseils syndicaux et des syndics de copropriétés

Des propriétaires de lots privatifs (ex : piscines)

  • L’exploitant d’immeubles de résidences de Tourisme, Pierre & Vacances

 

Le Bureau :

Il comporte 12 sièges, y compris celui du Président ; ses principales missions sont :

  • La gestion du budget voté par l’Assemblée Générale
  • La bonne application de ses décisions

Ses membres, qui se réunissent plusieurs fois par an, préparent les différents dossiers qui seront présentés à l’Assemblée Générale. Entre autres, ils sont amenés à faire réaliser les appels d’offres et les études nécessaires pour que les décisions puissent être prises par l’Assemblée Générale.

Pour ce faire, ils sont aidés par plusieurs commissions de travail :

  • Espace verts et travaux
  • Contrôle des comptes et préparation budgétaire
  • Loisirs et communication    

 

Les membres du bureau sont élus par l’Assemblée Générale pour 6 ans et rééligibles. Le président et les vices président sont élus par le bureau. Le président nomme un Directeur (en l’occurrence le principal de la SOGIRE) et un secrétaire-trésorier (en l’occurrence le principal de la SOGIRE).

Le nouveau PC de la Sécurité

Le nouveau PC de la Sécurité

Le bureau actuel :

  • Président : Monsieur Pascal PICOT (Directeur des Opérations Méditerranée de Pierre & Vacances)
  • Vice-Présidente : Madame M.F. BADAROUX (Présidente du Conseil Syndical de la Copropriété « F »)
  • Vice-Président : Monsieur Michel MAITRE (Copropriétaire aux Villas du Hameau)
  • Membres :
  • Monsieur Bruno CORDONNIER (Directeur Exploitations de Pierre & Vacances)
  • Madame Annie BAYOL (Présidente du Conseil Syndical de la Copropriété « M »)
  • Madame CLAVELOUX  (Pierre & Vacances)
  • Monsieur Jérôme GABRIEL (Président du Conseil Syndical de la Copropriété « H »)
  • Monsieur Marc BROUARD (Président du Conseil Syndical de la Copropriété « C »)
  • Monsieur Bjorn THYLEFORS (Président du Conseil Syndical des Bastides « P »)
  • Monsieur Jean-Pierre HARLE (Président du Conseil Syndical au Hameau « N1-N2 »)
  • Monsieur TAPIERO (Propriétaires de commerces)

 

  • Catégorie A (1 membre) correspondant aux équipements sportifs ou culturels : M. CORDONNIER 
  • Catégorie B (2 membres) correspondant aux propriétaires de locaux à usage de commerces ou d’Hôtel : M. PICOT  pour l’Hôtel et M. TAPIERO pour les commerces
  • Catégorie C (2 membres) correspondant aux propriétaires placés sous le régime de la copropriété traditionnelle : Mr MAITRE et Mr THYLEFORS
  • Catégorie D (4 membres) correspondant aux propriétaires de résidences de Tourisme. Mme BADAROIUX – Mr BROUARD – Mr GABRIEL – Mme BAYOL
  • Catégorie E (2 membres) correspondant aux propriétaires de terrain non encore aménagés : Mme CLAVELOUX et PICOT
  • Catégorie F (1 membre) correspondant aux propriétaires de parkings : Mr HARLE

 

Composition des Commissions :

  • Commission Espaces Verts et Travaux : MM. BOIRON, CAUDRELIER, LELAIT et MARCOUX
  • Commission des Factures et des Comptes : MM. BULTEAU, MELY et MONTIALOUX
  • Commission Communication : MM.BAYOL, TAPIERO et PICOT
  • NB : il est à noter que les membres du Bureau peuvent participer à toutes les commissions

              

Remplacement de dalles sur la place des Arcades - Mars 2015

Remplacement de dalles sur la place des Arcades - Mars 2015

Qui a le pouvoir décisionnel ?

Dans la mesure où les 17 Copropriétés classées en Résidence de Tourisme n’ont pas le droit de vote et sont représentées par P&V, ce dernier avec cette grande majorité de voix a la possibilité de faire adopter ses décisions s’il le désire.

L’ASCAPE et Pierre & Vacances, en ayant donc la responsabilité de la gestion des parties communes de Cap Esterel, jouent un rôle clef dans la valorisation de la station.

De ce fait, ils sont garants et responsables de tous les aménagements nécessaires à Cap Esterel pour en assurer la pérennité et l’attraction touristique.

Les Bastides, sont sous le régime de la Copropriété traditionnelle

Les Bastides, sont sous le régime de la Copropriété traditionnelle

Quelques chiffres pour brosser sommairement la situation comptable :

  • Budget total annuel : 2,2Millions € environ
  • Apport des Copropriétaires dans ce budget : 1Million € environ représentant la moitié des charges de copropriété qu’ils paient trimestriellement.
  •  
  • Dépenses principales :
    • Les différents contrats de maintenance traités par P&V seraient de l’ordre de 1,1 Million €.
    • Le contrat de sécurité du site est de 550 000€ environ
    • 255 000€ sont consacrés aux travaux et aménagements.
    • Les honoraires de la SOGIRE pour sa fonction de direction sont extrêmement élevés, plus de 170 000€ (soit 15 000€/mois environ).
  • Ventilation des charges :
    • Animation                    : 10,07 %
    • Eclairage                       : 03,43 %
    • Entretien technique    : 02,55 %
    • Espaces Verts              : 30,09 %
    • Gestion                         : 08,92 %
    • Impôts                          : 00,10 %
    • Nettoyage                    : 12,41 %
    • Sécurité                        : 22,21 %
    • Travaux                         : 10,29 %

            Le Bureau du 3C.

En quelques mots, qu'est ce que l'ASCAPE

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Publié le 19 Avril 2015

Sur le site de Cap Esterel, les membres du Bureau de l’ASCAPE et des commissions Travaux et Espaces Verts se réuniront pour étudier toutes les demandes reçues des propriétaires ou des Conseils Syndicaux et transmises par les Syndics au secrétariat de l’ASCAPE.

Une visite du site sur tous les points à étudier est prévue dans l’après-midi.

Durant l’hiver un énorme travail d’entretien et d’élagage des arbres et arbustes a été effectué par les équipes du chef jardinier M. Jean Claude Hervineau.  Certaines demandes de propriétaires portant sur des coupes d’arbres ne pourront pas être satisfaites car elles concernent des arbres classés qui ne peuvent être taillés, et l’un des charmes de notre station réside dans la grande richesse et la diversité de toutes les plantations qui ont été réalisées depuis 25 ans.

la rédaction

Programme de la journée du 23/04

FLORE de CAP ESTEREL :  ALBIZIA Julibrissin Ombrella ou Arbre de Soie

FLORE de CAP ESTEREL : ALBIZIA Julibrissin Ombrella ou Arbre de Soie

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Publié le 11 Janvier 2015

AG ASCAPE 2014

« le Vice-Président du 3C, Patrick Colombet a écrit un billet personnel qui pourrait vous éclairer sur le déroulement de l’Assemblée Générale de l’ASCAPE qui s’est déroulée à Paris le 17 Décembre 2014.

Nous rappelons que le rôle de cette association est extrêmement importante puisqu’elle gère un budget annuel de 2 500 000 € et que la moitié de cette somme est à la charge de l’ensemble des copropriétaires de Cap Estérel ».

Dans la pièce .pdf jointe le CR et les commentaires de Patrick Colombet, président de la Copro N3.N4

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