Le Blog du 3C - Collectif des Copropriétaires de Cap Esterel

 

COLLECTIF DES COPROPRIETAIRES DE CAP ESTEREL DIT LE 3C

ASSEMBLEE GENERALE ORDINAIRE

21 Septembre 2020 – 16h00 – Cap Esterel – Salle des Arcades

 

Syndicat du 3C :

Présents :

Philippe Salemi, Président

Patrick Colombet, Vice-Président

Philippe Pons, Trésorier

Jean-François Denes, Trésorier Adjoint

Catherine Ragot, Secrétaire

François Caudrelier, Secrétaire-Adjoint

Frédéric Bellet, membre de la Direction Collégiale

Démissionnaires :

Dominique Floris, membre de la Direction Collégiale

Corinne Chambert, Secrétaire

Participants :

Présents : 72

Représentés : 41

 

1 – Nominations pour cette Assemblée Générale :

Sont proposés :

Président de séance : P. Salemi

Secrétaires : P. Colombet et C. Ragot

Scrutateurs : F.Bellet, JF.Denes et P.Pons.

Vote : Unanimité des présents et des représentés

 

2 - Rapport du Président :

L’année est particulière pour tout le monde compte tenu des circonstances sanitaires. L’AG prévue initialement en juin a dû être déplacée en raison du confinement et nous sommes obligés de vous demander d’utiliser du gel hydro alcoolique et de porter un masque. La contenance de cette salle en nombre de participants est plafonnée à 75 et nous devrons en interdire l’accès dès que le nombre limite sera atteint. Enfin nous n’avons pu organiser le moment convivial autour d’une collation que nous avions pris l’habitude de vous offrir les années précédentes.

En préambule, il est important de souligner que plus que jamais l’indépendance du 3C par rapport à l’ASCAPE ou d’autres entités opérant à Cap Estérel, est primordiale pour la défense des intérêts des Copropriétaires, même si l’intérêt de la station va dans le sens de la coopération et de l’entraide mutuelle.

Cette année qu’avons-nous fait ? :

• Nous avons initié une procédure pour faire faire un diagnostic des chaufferies collectives compte tenu des problèmes récurrents de légionnelles, dans certaines copropriétés. Pour inciter les copropriétés à faire faire ces audits qui sont importants pour la sécurité sanitaire des résidents, une prime de 600€ par copropriété a été offerte, 4 en ont profité, d’autres peuvent encore le faire.
• Comme nous défendons les intérêts de chaque propriétaire, nous nous sommes occupés des Bailleurs qui ont vu P&V ne pas payer les loyers du 3° T 2019/2020 pourtant garantis par contrat sous prétexte de la Covid.
• Quatre courriers ont été envoyés : deux ont eu une réponse. Nous avons tenté de négocier un compromis avec P&V qui n’a pas répondu. En contact avec la FNAPRT et les autres villages (dont plusieurs ont formé des actions de groupe contre P&V), notre avocat nous a guidé pour choisir le meilleur moyen de satisfaire les intérêts des bailleurs. Pour aider les bailleurs désireux de se regrouper, nous avons pris la charge financière de la première étape de cette action de groupe (mise en demeure, commandement de payer, et frais annexes éventuels).

 

3 - Syndicat du 3C :

Une association comme le 3C a besoin de se renouveler, de se renforcer avec des personnes de compétences différentes pour l’enrichir et mieux défendre Cap Esterel.

Entrante : Catherine Ragot au poste de Secrétaire

La question est posée d’une autre candidature éventuelle : néant

Sortants :

- Corinne Chambert pour des raisons personnelles.

- Dominique Floris, vice-président de l’ASCAPE qui a préféré ne pas être dans les 2 entités qui sur certains sujets pourrait un jour avoir des idées différentes sur la gestion de Cap Esterel.

4 - Rapport Financier :

Tarifs des Cotisations : exceptionnellement pour cette année 2020, les cotisations ont été divisé par 2. 

Point sur les adhésions de l’exercice clos le 30 septembre 2019 : 15 copropriétés d’habitation sur 21 adhèrent désormais au 3C + 6 adhérents individuels = 1054 adhérents)

Pour l’année en cours qui se termine à la fin du mois : 17 copropriétés d’habitation sur 21 + 14 adhérents individuels = 1 142 adhérents)

Recettes de l’exercice clos le 30/09/2020 : >>>  6 491 €

Dépenses de l’exercice clos le 30/09/2020

• Communication                                     
• Consultation Avocat, cotisation FNAPRT, audit des chaufferies            
• Frais de déplacement des membres du syndicat                      
• Frais administratifs                               
• Frais bancaires
• Location de salle Campus avec sono 
• Assistance juridique et RC                                

                     >>>  Total : 5 826 €    

Solde de nos comptes en fin d’exercice 2019 = 16 186.78 €  

Vote : Unanimité des présents et des représentés

Quitus : Donné à l’unanimité des présents et des représentés

5 – PASSCAP :

Cette année pas de critique à formuler sur les cartes ‘Passcap’, tout s’est bien passé et les cartes étaient prêtes à l’ouverture des installations.

6– Le Point sur Pierre & Vacances :

P&V a profité du Covid pour mettre au chômage partiel ses employés, faire des économies, tout en percevant vraisemblablement des aides de l’état.

Le résultat a été catastrophique pendant le confinement où malgré tout, il y avait des résidents temporaires et permanents à Cap Esterel.

Pas de nettoyage de locaux durant 3 mois, pas d’entretien des espaces verts, services minimum pour les ordures.

Bref, un village à l’abandon.

Piscines : leur ouverture a eu lieu quand cela a été permis par la préfecture. Rien à signaler hormis l’accès PMR pour les piscines village qui a été installé et qui correspond à ce que nous avions demandé.

Une barrière provisoire a été installée à la piscine du hameau pour contraindre ceux qui entrent sur les plages à passer par le pédiluve. Nous demandons que P&V y installe une installation définitive.

Tennis : toujours en très mauvais état et il n’y a rien à espérer de la part de P&V.

Golf : état catastrophique avec les sangliers qui ont retourné la moitié des greens. La faute en revient  à P&V qui n’a pas traité les greens contre les vers et qui avaient déjà souffert de l’attaque des oiseaux, puis du manque de grillage de protection.

Espaces Verts : l’ASCAPE a dû faire appel à un prestataire extérieur pour la remise en état des Espaces Verts afin que le village soit à peu près présentable pour son ouverture.

Petits trains : Pas de problèmes de fonctionnement connus cette année. Les 2 trains ont été renouvelés et exploités par une entreprise de Saint-Raphaël. Les horaires demandés ont été respectés et même élargis.

Baux :

Actuellement P&V a 550 baux environ, dont quelques-uns se terminant en 2021 et 2022.

4 points différents :

A - Les revenus du bail en cours sont environ de 20% inférieurs à ceux obtenus les années précédentes.

Nous avons expédié plusieurs courriers à P&V qui n’ont pas reçu de réponses ou les réponses escomptées, ce qui signifie que la proposition de bail de P&V, qui est de 35% inférieure en moyenne au bail précédent, est non-négociable.

B - P&V, sous prétexte de la Covid, n’a payé qu’une partie du loyer du 3° trimestre 2019/2020, ne respectant pas ainsi les termes du contrat. Le non-paiement de la totalité des loyers par P&V semble illégale et donc attaquable. Nous avons décidé de faire un premier pas pour aider les bailleur en organisant une action de groupe et en le finançant (mise en demeure et commandement de payer). Chaque bailleur est libre de s’associer à cette action ou non.

C - Le décompte des loyers qui fonctionnait bien a été transformé en auto-facturation de factures et correspond donc à des avoirs, ce qui est illégal puisqu’ il n’y a eu aucun mandat des bailleurs pour pratiquer cette solution. Le 3C conseille de dénoncer cette pratique par un courrier.

D – La remise des clefs ne peut se faire par courrier comme le propose P&V, car un état des lieux est obligatoire à la fin du bail.

A toutes les questions sur ce que va faire P&V on ne peut répondre aujourd’hui 21 septembre que : ON NE SAIT PAS.

7 – Le Point sur l’ASCAPE :

• Nous nous adressons à vous avec le regard que le 3C peut avoir sur l’ASCAPE.  

 

La gouvernance

• Une information régulière a été mise en place par l’ASCAPE relayée par les syndics pour tenir l’ensemble des copropriétaires informés des options et orientations prises par les représentants élus au niveau des copropriétés, du Syndicat ASCAPE et de son Comité d’Exécution.
• Lisez-bien les feuilles avec l’en-tête ASCAPE jointes à vos appels de charges ainsi que toutes les informations qui sont publiées sur le blog ASCAPE.

• Vous savez que Pierre & Vacances ne dirige plus l’ASCAPE et que ce sont les 1697 propriétaires qui composent l’ASCAPE qui désormais sont aux commandes. Vous avez élu 28 représentants (délégués ASCAPE de vos copropriétés ou autres entités ) qui élisent eux  même le  Syndicat de 13 personnes où toutes les parties de la station sont représentées. (Géographiquement et économiquement)
• C’est le Syndicat qui prend toutes les décisions et c’est le COMITE EXECUTIF(COMEX) de 5 personnes désignées par le SYNDICAT qui les exécutent.
• Des commissions ont été mises en place pour traiter des sujets bien précis (travaux, espaces verts, etc…)
• Le rôle du Syndicat est donc primordial. Il sera réélu à la prochaine AG, le vendredi 12 février 2021.
• Votre candidature pour pouvoir faire partie du Syndicat doit arriver à l’ASCAPE au moins un mois avant l’AG. Attention, ne croyez pas que les élus sont là en touristes pour s’amuser. Ils doivent réellement s’impliquer et vraiment apporter du concret et des heures de présence et de travail.

La Convention des Equipements Sportifs et Touristiques

-    Elle se poursuit pour l’instant. Son échéance est le 30 septembre 2020 et, sauf surprise de dernière heure, elle devrait être reconduite par tacite reconduction.

• Lors de la dernière AG de l’ASCAPE a été abordé le sujet de la répartition de la charge de la convention. Vous devrez vous prononcer dans chaque copropriété sur ce sujet ( d’où la nécessite que l’AG de chaque copropriété se déroule AVANT  le 12 février 2021 date de l’AG de l’ASCAPE).   Au départ, les négociations ont été si difficiles que certains points sont passés inaperçus. Le plus important concerne les commerçants. On peut reprocher à certains d’entre eux un manque d’esprit commercial, une qualité pas toujours au rendez-vous, un manque de participation à la vie que l’ASCAPE essaie de redonner avec des ouvertures plus fréquentes, toujours est-il que nombre d’entre eux sont à l’agonie.
• Au moment de la signature de la convention, il aurait été logique de la répartir uniquement entre ceux qui peuvent en profiter et donc qui possèdent un lit.
• La répartition par tantième a été appliquée si bien que les propriétaires de parking couvert payent la convention, de même que les commerçants qui n’ont pas le droit d’y donner accès à leur personnel et qui de surcroit payent une fois et demi de plus par m2 de surface que les propriétaires de lits.
• Il faut savoir que le Syndicat de l’ASCAPE dans son ensemble souhaite que la convention soit répartie uniquement en fonction du nombre de lits. C’est-à-dire que le montant de la convention serait partagé en fonction des tantièmes de tous les appartements, plus ceux de toutes les maisons du hameau et ceux de l’hôtel.
• Le 3C partage ce souhait avec l’ASCAPE car il n’est que justice. Il est aberrant que des commerçants payent une prestation dont ils ne peuvent pas jouir et que des parkings payent pour les piscines.
• Nous vous suggérons donc de soutenir dans vos copropriétés le bon sens et la justice et d’oublier le coût marginal que cela engendrerait pour le propriétaire d’une résidence secondaire à Cap Esterel

(en moyenne 50 euros de plus par appartement) alors que cela permettrait aux commerçant d’avoir une bouffée d’oxygène à un moment où ils souffrent encore davantage avec le contexte sanitaire.

 

Le Règlement Intérieur (RI)

• Toutes les copropriétés et l’ASL des maisons du hameau doivent respecter le RI de l’ASCAPE.
• Chaque copropriété est libre de fixer un RI plus restrictif que celui de l’ASCAPE mais en aucun cas moins restrictif.
• Dans vos copropriétés vous vous heurtez sans doute aux incivilités ou au non-respect du RI. Suivant les cas, cela relève du ressort, soit de vos Syndics, soit de l’ASCAPE.

     

  Les Boites aux Lettres (BAL)

• Elles sont installées et en fonction.
• Si vous n’en avez pas et que vous souhaitez en obtenir une, vous devez voir avec votre syndic. S’il en reste de disponibles, vous pourrez l’acquérir sans problème, s’il n’y en a plus de disponible, en plus du côut de la boite, il vous faudra payer le déplacement de toutes les autres.
• Si vous réalisez un changement d’adresse temporaire ou définitif avec un contrat à la poste, vous devez mentionner :

     A - Votre nom,

     B - La dénomination de votre pavé :

• • • Clos du village
    • Domaine des Esquinades
    • Résidence du Belvédère
    • Domaine du hameau

Et indiquer le numéro de la boite qui vous a été attribuée par le Syndic

        C - l’adresse complète du tableau envoyé par le Syndic (ligne 4)

        D -  83530 Saint-Raphaël

La ligne 2 d’adresse envoyé par le Syndic n’est utile que si vous avez à vous faire livrer des colis par d’autres organismes que la poste. Elle a été imposée par le SNA

 

Sécurité et vidéo

• C’est l’ASCAPE qui gère la sécurité et ce n’est pas P&V.
• Les barrières des 2 parkings couverts (Village et hameau) sont gérées par leur Syndic respectif et par l’intermédiaire de leur Conseil Syndical.

 

Tantièmes, Animations, Espaces Verts, Travaux, Cessions :  les commissions sont en place depuis plusieurs années et l’ASCAPE veille sur chaque sujet en temps réel

• Si vous avez une demande pour les travaux à réaliser ou l’entretien des espaces verts, vous devez demander à votre Syndic de la transmettre à l’ASCAPE. La commission gère les priorités et soumet au Syndicat ses propositions de réalisation dans le respect du budget qui lui est réservé.

 

L’avenir de Cap :

• L’ASCAPE y songe en permanence donc pas d’affolement ou d’angoisses, la situation est sous contrôle pour ce qui concerne la gestion de la station.
• P&V est aujourd’hui toujours propriétaire de tous les équipements sportifs et des audits ont été réalisés qui permettront de prendre des décisions le moment venu. Si P&V devait partir, il devrait également tenir ses engagements.  
• Des bruits courent sur le départ de P&V. Mais PV a proposé de nouveaux baux. L’aurait-il fait s’il voulait partir ?  S’il ne devait pas obtenir le quota de signature qu’il s’est fixé il est vraisemblable qu’il partira.  Quand ? nul ne le sait, mais l’ASCAPE ne sera pas prise au dépourvu.
• Sur le plan commercialisation du site il faudra trouver de nouveaux acteurs économiques prestataires, gestionnaires et touristiques. Cela n’entre pas dans les fonctions de l’ASCAPE.
• Chacune des 22 copropriétés et l’ASL des Maisons du Hameau est responsable de l’entretien de ses biens et globalement la station a belle allure et l’emplacement est unique.

8 – Rôle du 3C :

• Il faut bien comprendre que les 2 entités ASCAPE et 3C sont totalement différentes : le 3C est une association Loi 1901 de défense des intérêts des Copropriétaires et l’ASCAPE est une ASL qui gère les parties communes de Cap Esterel, hors copropriétés. Le 3C s’occupe de sujets dont statutairement l’ASCAPE ne peut pas prendre en charge, comme la défense des Copropriétaires, des bailleurs etc …
• Ce qui n’empêche pas une relation étroite avec l’ASCAPE. Les membres du 3C qui sont dans les instances de gouvernance y sont uniquement à titre personnel, en tant que propriétaires à Cap Esterel.
• Notre engagement au sein de l’ASCAPE a été significatif et reste entier par notre volonté de trouver des solutions pour faire revivre la station et protéger les investissements et les intérêts des Copropriétaires.
• Dans l’hypothèse du départ de P&V, le 3C peut jouer un rôle d’intermédiaire entre les Copropriétaires et des opérateurs touristiques et/ou de gestion de bien, ce que ne peut pas faire l’ASCAPE de par ses statuts.

9 – Le 3C est son avenir :

            Tant qu’il y aura quelque chose à défendre ou à organiser, nous pensons que le 3C sera nécessairement présent si les Copropriétaires continuent à lui apporter leur confiance.

10 - Questions Diverses :

Plusieurs questions sont posées concernant les personnes à contacter en cas de problème pour le stationnement, les espaces-verts, et d’autres sujets concernant le quotidien à Cap Esterel. Nous précisons que le 3C ne peut pas intervenir sur de tels sujets. Vous devez systématiquement et exclusivement vous adresser à votre Syndic de copropriété ou à votre Président et Conseil Syndical. Le syndic traitera le problème ou transmettra la demande à l’ASCAPE si c’est à elle d’intervenir.

18h30 : Le président remercie tous les présents et représentés et renouvelle ses excuses pour avoir dû annuler la collation habituelle.

La séance est levée à 18h 45